暮してみれば海の向こう ～ニュージーランドの日々～

ニュージーランドの住宅事情

　「４人家族ですが、この辺りで、３ないし４ベッドルームの借家を探しています。
　キレイに（家を）使う人たちで、推薦人もいます。
　私たちは自分の家のように、使わせてもらうつもりです。
　連絡先：・・・・・・・・・・・・」
　という紙切れが昨日、ポストの中に入っていた。

　不動産業者を通して、賃貸物件を借りるというオーソドックスな方法もあるが、ニュージーランドでは、今も、個人的に貸し借りが行われることが多々ある。こうすることで、お互いに中間のマージンを節約できるという利点があるからだ。

　先日、ある不動産エージェントの人に久しぶりに会った。そのとき彼は「今のＮＺの状態からみて投資目的で不動産を買うというのはありえない話である」と言っていた。
　その人の発言の真偽は置いておいて、どちらかと言えば攻めていくタイプの人で、自分と会った時はいつも強気発言が多かった人だけに、もちろん今も何らかの方法はあるにしても、ニュージーランドの不動産投資は王道ではなくなりつつある雰囲気であった。


　不動産価格が落ち始め、今後、こういった個人的な貸し借りの「通知」は増えるのかもしれない。今は、家の値段がぐんぐん上がり始め、そのころローンを組んだ人が、返済が難しくなってきている時期でもある。そうした人たちは持ち家を手放し、賃貸に移っていく。家を買ったからといって、そこを終の棲家としないＮＺなので、こうした動きはどんどん増えていくのかもしれない。だとすると、投資目的ではなく、住むという目的であれば、買いやすくなってくるのかも、、、、

　本日もありがとうございました。

ニュージーランドの物件の今どきの流行の売り方？

現在リサーチで、ある物件を探してオークランド中をグルグル回っている。

日本からでもＮＺの不動産エージェントのＨＰにアクセスできるので、
どこにいたって、
何時だって、
どこでどんな物件が売り出されているのか？はすぐにわかる。

しかし、ＨＰに載っているのは写真である。
写し方で雰囲気は大きく変わる。
誰が撮るか、どんな風に撮るかで決まってくる。
さすがに、この部分は日本にいながらチェックすることは少々困難である。
そこで、こちらに下見に来る前の段階の下見をするために、自分が現場に出向いてチェックしていた。

今回は特に物件の間取りが重要だったため、実際に出向き、中に入っていくつかあるチェックポイントを確認して、合格ラインであれば、写真を撮って送る、ということであった。（しかし、なかなか合格ラインに達する家がなかったなぁー）

そこで最近の不動産物件のちょっとした流行みたいなことに気がついた。
築年数も古く、外観もやはり古くしかし○○調の家というのでもなく、中も古いというか、「住んでる人ってどんな使い方してるの？」という感じの家を
そこそこの値段で売る。
エージェントに値段を聞くと、「おいおい、そんな値段はないだろう」と突っ込みたくなる値段を言ってくる。
すると
「いやいや、コレはね、物件そのものの値段プラス、次にコレを壊して新しく建てる家のプランの値段なんだよ」とくる。
つまり、建物と土地を購入、一回更地にして、新しく建て直す。その建てる物件の設計はもう出来上がっていて、それらを抱き合わせで売っているという寸法である。
苦肉の策なの？と言う感じではあるが、、、

本日もお読みいただきましてありがとうございます。

ニュージーランドの９月の住宅平均価格

オールブラックスが負けて意気消沈のニュージーランド。
開催国相手のゲームなんで、いやな予感がしていたが、ここで負けるとは。
国中が、かなり悔しい一日であった。

そんなときにニュージーランドの住宅価格査定会社から９月の統計レポートが送られてきた。

やっと住宅価格の上昇率が８月の13.3％から13.2％に下がった。

同社のスポークスマンは物件価格の上昇がフラットになってきている最初の兆候ではないだろうか。販売数は数ヶ月前から減り始めており、このトレンドが少し時間をおいて、価格に反映されてきたのでは、と言っている。

都市別では首都ウェリントンでは14.5％から14.1％にダウン。クライストチャーチでは14.1％から13.1％に、クイーンズタウンは11.6％から10.8％に、オークランドは12％から12.1％に少し上昇、となっている。

ちなみに住宅の平均価格は404089ドルとあった。
さらにちなみに、オークランド地区の平均価格は512,964.ドル。


本日もお読みいただきましてありがとうございます。

ニュージーランドの８月の不動産平均価格

昨日、不動産評価会社から８月のレポートが送られてきた。

８月のニュージーランド全体の不動産平均価格は$394,397.
オークランドは$504,860.ということ。
取引き件数は減っているが価格はとどまっている、といったことが主な内容であった。

オークランド地区の細かい分布図で、各地域の成長率を記したのもあったのだが、全地域、プラスの成長だった。

ただ、この数ヶ月のレポートって、ちょっと前と何かがちがってきてる感じではある。

本日もお読みいただきましてありがとうございます。

ニュージーランドの家の価格はどれくらい？

昨日のメールの中に「Get a FREE House Value Comparison report」というタイトルのものがあった。
不動産評価会社がキャンペーンで行っている無料の「物件価格のレポート」である。

まあ、冬だし、これまで価格も高騰していたけどそろそろ下がるんじゃないか感もあって、不動産の動きが鈍化してきている中、評価会社もこういう無料キャンペーンでも打って「じゃあ、家でも売ろうか？」とか「買っちゃおうかな」という雰囲気を作ろうということであろう。

自分の家でも見てみようと、早速、サイトに入った。
まずはニュージーランドのどこの都市あるいはエリアに住んでいるかの選択。
そして、番地とストリート名などを入力。
その次に、名前（ファーストネームだけでＯＫだった）とメルアドの入力して、判定をクリック。

すると、Capital Value（一般評価額とでも言おうか）を示した地図が出てくるのである。
たしか、去年のキャンペーンでは一つの物件に対して、こと細かく、それこそ完全な形のレポートを無料配布していたが、今年は、ちょっとグレードダウン？させたのか、○○万ドル、△△万ドル、□□万ドル、という感じで、大まかな区別で色分けされていた。

まあ、ピンポイントに価格を知ることはできないが、それでもそのエリアにある物件がどれくらいのものなのかを知るにはいいレポートである。

ちなみに地図はこんな感じである。

ここは新興開発地の一角だが、興味があって少し見てみた。

一番濃いブルーで白の斜線は$515,000前後
ブルーで白の斜線は$775,000前後
薄いブルーで白の斜線$980,000前後
白色$1,085,000前後
薄いピンク$1,290,000前後
ピンク$1,545,000前後
赤色$1,545,000以上

という区分である。

とは言うものの、必ずしもこのラインの価格で売られるというわけではない。
売り手つまり持ち主の希望価格、不動産エージェントの思惑などが交錯して売値が出てくるので、実際にはどれくらいゲタを履いているのだろう？という目安にするにはいいのかもしれない。（まあ、ゲタを履く要因は他にもいろいろとあるのだが）

本日もお読みいただきましてありがとうございます。

無料レポートを見るにはここから。
https://www.qv.co.nz/freereport/freereport.aspx










今日の話題とは関係ないが、無料ついでの告知。
これまでに無料でいただいたヒーリング関係のマニュアルがあるので、ご希望の方は直接メールを。PDFファイルを添付して送りますので、PDFを開くことができるアドレスをお願いします。
エンジェルコンタクト、コネクト・ウィズ・スピリット、アース・スター・グラウンディング、ハンズ・オブ・ジーザス、ホーリー・チャネリング、サイキック・プロテクション・フレイム、道　タオ
全部セルフアチュものです。

ニュージーランドの不動産業界の概略3

さて、この大手不動産エージェントですが、

ココ以外はみんなフランチャイズのエージェントになります。

従いまして、名刺にはBarfoot&Thompsonその後に協会のメンバーであることを示すMREINZの表記があります。会社の登記上の名前も屋号もBarfoot&Thompsonと言うことです。

オークランドに店舗があり、クライストチャーチにも店舗がありという風にそれぞれのエリアに支店があります。

一方、他のエージェントは屋号としてRay WhiteとかBaylerysという名前があり、その他に、○○Realtyとか△△Real Estate Limitedとか登記上の名前が必ず表記されています。そして、登記上の名前の後にMREINZとなっています。つまり屋号、登記上の名前、協会メンバーを示す文字の３つが必ず表記されています。

こういったフランチャイズのエージェントの場合、オークランドやクライストチャーチの大都市ですと、ほぼ同じエリア、あるいはかなり近いエリア内に同じフランチャイズのエージェントが２つあるという現象が起きることもあるのです。

本日もお読みいただきまして、ありがとうございます。

ニュージーランドの不動産業界の概略2

まずは「不動産屋エージェント」ですが、
ニュージーランドの不動産の広告を見てみますと、オークランドで見ても、クライストチャーチで見ても、クイーンズタウンで見ても、載っている会社はあまり変わりはありません。

大手だと、

BAYLEYS
HARCOURTS
Barfoot&Thompson
RAY WHITE
L.J HOOKER
The Professional

といった感じです。

こういった不動産エージェントは北島の上から、南島の下まで、フランチャイズで全国各地の物件をカバーしています。

一方、地域に特化した不動産エージェントもあります。

たとえば、

オークランドの西海岸のサーフィン＆リゾート地のPIHAにあるエージェント

ノースショアでも少し特別なエリアになるデボンポートのエージェント

こういったエリアでは大手のフランチャイズももちろん入っていますが、わざわざ傘下に入らなくても需要がある場合は独立していることもあります。

とは言うものの、ここみたいに、大手と手を組んで、ということもあります。

本日も読んでいただきまして、ありがとうございます。

ニュージーランドの不動産業界の概略1

ニュージーランドの不動産業界を司っている法律はThe Real Estate Agents Act 1976。
そこでは２つの母体がコントロールすると示してあり、一つは協会、もう一つはボードとなっています。

キーワードとしては、不動産エージェント、店長あるいは支店長、セールスパーソン、協会、ボードといったところが出てくるんですが、
すべての不動産エージェントとかセールスパーソンは協会のメンバーである必要があります。そして、不動産エージェントは広告、看板など人目に触れるものすべてにそれを示さなければなりません。
実際に不動産エージェントの会社を立ち上げようとする場合は、セールスパーソンの経験が３年以上でテストをパスして、ということになります。

さて、これらを日本風に考えたとき、
「不動産エージェント」ですがこれは「不動産屋さん」という認識で、
「セールスパーソン」は普通にそこで働くスタッフと考えればいいと思います。

ただ、日本とはちょっとニュアンスや習慣が違うこともあるのです。

本日も読んでいただきまして、ありがとうございます。

ニュージーランドの４月の不動産市況

月曜日にニュージーランドの４月の不動産市況のレポートがＱＶより届いた。

それによると、

国内の物件平均価格はＮＺ＄366032
３月からアップしている。
相変わらず、数字は上がっている。
牽引車となっているのは、移民の増加、雇用が促進されていることを背景に、低価格帯のマーケットの需要の伸びであるという。ただ、高金利が続いていることと、冬になるため、少し沈静化するだろうとも予測している。
都市部での需要は強く、特にハミルトンで11.4％、ウェリントンでは11.8％平均価格が上昇している。他にも10％を越えているところでは、ハットシティーの17.7％、ギズボーンで16.9％、アッパーハットで15.4％、ポリルアで14.9％、パーマストンノース、ワンガヌイ、ニュープリマスではそれぞれ、14.5％、13.9％、10.8％になっている。


オークランド地区を見てみると、平均価格はＮＺ＄470798。物件価格は8.2％成長している。ちなみに先月は7.5％である。
オークランド市では動きが活発で、マウントウェリントン、エラズリー、ポイントイングランド、グレンイネス、では特に需要が高くなっている。ここでもやはりローレンジからミドルレンジのプライスが活発である。
ウエストオークランドでは、実際にそこに住む居住者、そして投資家の２つからの需要が続いており、リフォームしたり、土地分割したりする物件を探している買い手からの需要がまだ多い。

ざっと、こんなかんじである。

本日も読んでいただきまして、ありがとうございます。

ニュージーランドの政策金利

えーっ、記事書いた後に思い出したけど、
そーいえば、ドタバタ観光劇のことなんか書いている場合じゃなかった。

今朝、ニュージーランドでは大変なこと？が起きまして、
また、金利上げたんです。

現在7.75％

もう少しすると銀行からも利子がいい商品出てくるんだろうし。
今のうちに預金に勤しむことにしよう。

別の意味でチャーンス、と思っている人も多いだろうし、、、

ニュージーランドの３月の不動産平均価格

昨日送られてきたＱＶレポート。

ニュージーランド全体では物件価格は9.8％の上昇。
平均価格は363188ドル。

オークランド地区の物件は7.5％のアップ（先月は6.9％）
平均売買価格は462028ドル。
全体的にどの地区でも先月より上昇している。
マーケットの動きも速く、時として一週間以内に成約という場合もある。


他都市では
クライストチャーチ10.7％アップ
349121ドル

クイーンズタウン4.6％アップ
570726ドル

ニュージーランドのリゾート物件

ニュージーランドの南島の一番北の端の部分にある国立公園内のロッジタイプのホテルが売りに出された。
いわゆるリゾート物件。

値段のほうは１２００万ドル。

アクセスは海からか、空からか、歩いてか、の３つ。これもまた車でのアクセスはないらしい。
そういうこともあってか？ここは２００５年にはエコツーリズム用に改装され、ニュージーランドのベストマーケットホテルにも選ばれている。

ちょっと前には、南島の島のちょっとした観光ポイントでもあった家が売り出されたりもしていて、リゾートエリアではチョイチョイ、面白そうな動きが出ている。

ニュージーランドの２月の不動産平均価格

ＱＶ（Quotable Value Limited）から送られてきたメールをさっき見た。
本当は12日に送られていたのだが、そのときはロケ中だったため後回しに。

それによると２月のニュージーランドの平均売買価格は$363,017。
オークランドは$469,361となっていた。
相変わらず上がっていた。

ニュージーランドの不動産価格を調べるサイト

　この国で各物件に対して市場価格、そのほか周りの家の年収や、家族構成、学校のゾーンなどの情報を提供してくれる会社ＱＶ（Quotable Value Limited社）。
　通常は34ドル95セントでそのレポートがダウンロードできる。このことはたしか去年書いたかと思うのだが、このＱＶが現在、半額キャンペーンを行っており、３月１７日まで、17ドル48セントで、ＱＶレポートがダウンロードできる。
　このサービスを利用すればピンポイントでかなり正確な市場価格がわかるため、実際に不動産を購入する場合、多くの人がこのレポートを利用している。
　また、実際に購入と言うわけではないが、ニュージーランドの不動産物件ってどれくらいの値段だろうか気になる場合は、
https://www.qv.co.nz/　を一度覗いてみると面白いかもしれない。

レポートをダウンロードする場所はここ　https://www.qv.co.nz/standard.aspx

ニュージーランドの１月の不動産平均価格

ＲＥＩＮＺ（Real Estate Institute of NZ）が出した2007年1月の不動産売買状況のレポートからです。

１月のニュージーランドの平均売買価格は＄327000で昨年の12月の＄330000から比べて少し下がっています。これは主に高値の物件の取り引数が減ったことによるものだということです。
しかし、動き自体は悪くなく、１月は月の半分くらいはお休みモードですし、2007年も買い手の動きも進んでいくことでしょう、ちなみに今年の１月の成約数は7566件で、これは2006年の6360件から増えています、とＲＥＩＮＺのNational Presidentは言っております。
そしてさらにちなみに、2006年の平均売買価格は＄300000だったので、去年に比べて上がっています。

ということです。




まあ、率直な感想としては、


「１月の半分くらいは休みだった」ってなんだよー。
こっちは暮れは３１日まで、正月は２日から動いてるんだー。どこをどう探せば、「休み」が見つかるんだー。
と、いうことです。
先日もこの話を不動産エージェントオフィスへ行ってしていたところ、哀れむような目で笑われました。

でも、不動産市況に携わることも、撮影現場も好きなコトなんで辞められません。
共に忙しさの続くニュージーランドはまだまだ夏が続いております。（エッセイ風）

ニュージーランドの不動産市況レポート（２００６年）

REINZ（Real Estate Institute of New Zealand）が昨日の１５日に２００６年の年間レポートを発表した。
最初のセンテンスが「ニュージーランドの住宅の平均価格はこの１０年で倍になった」というもの。
１９９７年の12月での平均価格は＄165000であり、１０年後には＄330000になっていた。

去年一年の動きでは、都市部がグズっていた一方、地方都市で値上がりが進んだ。
一番大きかったのはワンガヌイ。この都市は北島の南西部にある。私も車で通っただけだったのであまり深い印象がないが、05年１２月の＄148250から06年の同月には＄181000になり、22.1％の上昇。２番目は南島の最南端部で一番の都市であるインバーカーギル。今思い返せば、ここは去年の８月ころ、私が通っている不動産エージェントのスタッフがしきりに「上げるんだったらココだぞ」って口にしていた都市である。３番目に温泉の観光都市ロトルアとなっている。ちなみにロトルアの平均は＄249000である。オークランドからも近いのでここのアリなのかもしれない。
４番目には地方都市ではないノースショア市がきていて、＄453500から＄519250と14.4％上がっている。
エリアベースでみると、「ラストサムライ」ロケで一気にリゾート地として名を馳せたタラナキ、再びマナワツ/ワンガヌイ、首都エリアのウェリントン、ワインの産地ネルソン/マルボロの順になっている。

ニュージーランド全体の住宅平均価格は05年の１２月には＄295000であったが、06年では＄330000となっている。

ニュージーランドの牧場の平均価格（06年12月）

今日の新聞からですが、

去年の12月のニュージーランドの牧場の平均価格は142万ドル。
これは2005年の12月の120万ドルから上昇しているということです。

しかし取引された数は2005年の12月で233、06年は210と減っています。

この２１０のうち、デイリーファーム（乳製品を生産するファーム）は38。
その平均価格は約259万ドル。この数のほとんどを占めているのがカンタベリー地方で31件。

ライフスタイルと呼ばれている郊外の物件については621あり、これは05年の552件より増えている。
ここれについてはオークランドエリアが113件となっており、05年の92件よりも増加、平均価格は68万ドルとなっています。

ニュージーランドの海辺の物件（これもニュージーランドの土地？）

前回に引き続いて、ちょっと前の地元紙に載っていたのだが、ニュージーランドの北島の北の方にあるリゾート地で売り出されている物件で、なかなか興味を引くものがあった。

値段は２７０万ドル（約２億３千万円）。建物は２ベッドルームの木造と、もう一つは古びた家。

とビーチ２つ。

２つとも所有者は同じであり、30年近く保有していた土地を両方同時に、というか合わせて売り出している。
不動産エージェントはそりゃちょっと、ということで、一つを130万ドル、一つを140万ドルと分けて売っている。
エージェント曰く、「入り江状になっているので完全にプライベート。子供も泳がせらられるし、カヤックもできる。もう一つの入り江は高台に囲まれているので、ヨットを停泊させておいても大丈夫」、らしい。

さらにエージェントは言う。
「ただ、ここへアクセスするには近くの町からボートで２０分かな。陸路があればもっといい値段がついたことは間違いないだろう」

地図で確認してみると、確かに道がない。

車ではいけないビーチ。
ボートでしかいけないビーチ。

こんな土地が買えるのもＮＺならではなのかもしれない。

物件のサイトはこちら。（新聞よりも値段が下がってる）
http://www.realestate.co.nz/394344/images#image1

ニュージーランドで３倍に上がった物件？

2003年に約４２万ドル（約3500万円）で購入した物件が159万ドル（約1億3500万）でマーケットに出ている。

これはニュージーランドの北島の東部、コロマンデル半島というリゾートエリアのワイヒビーチという場所の話。この海岸のビーチハウスがミリオンを越す値段で売りに出されている。リゾート地のビーチハウスと言うこともあるが、内容はごく普通の家である。オーナーは酪農家の夫婦。ところが旦那の方は売りたい、奥さんの方はキープしておきたい、と夫婦で別の考え。そこで、「じゃあ、希望価格をつけましょうよ」と159万ドルの値をつけたということ。もし本当に売れたとしたら約300％のキャピタルアップである。
ただ、値段的にはあまりにも無理がある。売り手のエージェントは「80〜90万ドルくらいがいいんじゃないの？」と言っているし、ＱＶレポートでは60万ドルとなっている。これだって共にキャピタルアップしている。
本気かどうかはわからないが、エージェントは「この物件はランドバンキングにはいいですよ」と言っている。
売れる売れないは別にして、「売り手が、売り手の希望で値が決まるＮＺの不動産」の典型的な例かもしれない。
300％はおいていたとしても、ちゃんと狙いをつければ、まだまだキャピタルアップが狙えるニュージーランドなのかもしれない。

物件が売り出されているワイヒのＨＰ

http://www.waihibeach.co.nz/index.htm

ニュージーランドのセレブが選ぶ物件

ニュージーランドのカレンダー通りでいくと、今日が仕事始めです。
なので、一応、今日から出勤という人もいます。が、まだまだロングホリディ中のＮＺ。今日はとあるプロダクションに顔を出したのですが、出てきていた人は１/３ぐらいかなー、とおう感じでした。

クリスマス＆ニューイヤーホリディーということもあり、最近の新聞にニュージーランドのセレブの別荘について載っていましたので、ちょっと紹介します。そこでは
「セレブたちはホリディホームに数百万ドルつぎ込むが実際にそこに滞在するのは一年のうちせいぜい３週間ぐらい。もともとはヘリで簡単に行けるワイヘケ島やベイオブアイランドなんかが人気があったのだが、リゾート地として有名なため、ホリディ中は混み合うため最近はもうちょっと隠れ家的なエリアに人気が出てきている」とセレブ不動産エージェントのMichael Boulgaris（過去取材したことがある人ですが、不動産エージェントというよりはタレントっぽい人だった。実際テレビにもガンガン出て番組もやっている）がコメントしています。
そしてセレブたちが選んだホリディホームの場所が載っていました。

NORTHLAND
Omahaのビーチフロントに国会議員、有名ファッションデザイナーが物件を所有。Mangawhaiにはテレビタレントが。ＮＺ生まれでイギリスで活躍しているシンガーソングライターはWhangareiに。

BAY OF ISLANDS
アメリカズカップの仕掛け人の一人（取材時にはかっこいいおじさんというイメージ有り）はラッセルに。ここはＮＺだけでなく世界のセレブが休暇で集まるところでもあるのです。ＮＺの有名オペラ歌手、スカイテレビの筆頭株主もここに持っています。

PIHA
オークランドの美術コレクターであり慈善事業家がここにガラス張りの家を持っています。ミュージシャン、テレビタレントもここに別荘を持っています。

WAIHEKE ISLAND
ファイナンス会社経営者がここに1400万ドルの別荘を買っています。この値段は確か去年のオセアニアのトップ10の中に入っていたと思います。

RAGLAN
オールブラックスの選手、元女子ラグビー選手で現スポーツコメンテーター（取材したときにはとても高価な別荘持ちには見えなかった普通のお姉さんだと思ったのに）、プロゴルファーなどが所有。もともとは「すばらしい波がある」としてサーファーには注目を浴びていた場所ですが、ココ最近、物件そのものにも人気が出てきたエリアです。

COROMANDEL/MT MAUNGANUI
ＬＡベースのテレビ司会者（ＮＺ出身）はWhitiangaに。 イギリスのシンガーはコロマンデルに牧場を持っています。馬のブリーダーがMount Maunganuiに。夫はレンタル機材会社経営、奥さんは敏腕ビジネスウーマンの夫婦もやはりコロマンデルにホリディホームを所有。

HAWKE'S BAY
ＮＺの有名ブロードキャスターがここに隠れ家を持っています。18ヘクタールの牧場地、７ベッドルームの豪邸にはプール、ジム、テニスコート、馬小屋完備？彼は時々ラジオでこの物件をどうやって見つけたかを話していますが。

WAIRARAPA
オーストラリアの銀行員と警備会社役員の夫婦が首都から約１時間のこの場所にホリディホームを所有。

QUEENSTOWN
スキーができるので10代の子供がいる場合にはここにホリディホームを持つ人が多いそうです。もちろん夏、秋、春、とも季節を通して最高のリゾート地。カナダのシンガー。ハリウッドスター、映画監督でワイン畑を持っている人もいます。

とある島
スイス在住のビジネスマンが所有している島。いわゆる個人所有なので、島のほとんどが開発されておらず、まさに自然美がすばらしい場所。島内には２つの家があり、一日２万ドルでレンタルもできる。Ｕ２のBonoもここに滞在していました。

っといった感じです。ここでは名前は伏せましたが何人かは私も以前に取材で会っています。そのときはさすがに別荘の場所を聞きませんでした。ただ、思い出してみると、本人とその場所とがイメージ的に一致しているような気がしました。

ニュージーランドの不動産動向レポート（１１月）

Real Estate Institute of New Zealandが今月の１５日に出したレポートによると、
ニュージーランドの不動産の平均価格は10月の324,000ドルから、11月には330,000ドルになっています。これはオークランドとウェリントンで100万ドル以上の物件がかなり動いたことが原因の一つだということで、
100万ドル相当の物件の販売数は10月は198。11月では292に増えており、600,000ドルから999,000ドルのレンジでは、741から949まで増えました。
REINZ のNational President Mr Murray Clelandによれば、売上高と強気の価格は、成長している市場の証拠だ、ということです。

ニュージーランドのマンション

バーチャル不動産視察です。
今日はマンション。

外観はこんな感じ

オークランドの街の真ん中のマンションの８階、３ベッドルームです。プールとジムつき。駐車場も借りられます。今ここには店子もついているそうで、自分で住むのでなければ、このまま貸しておくこともできます。
敷地面積は４１平米。築２年。ちなみに値段はNZ$179,000と言うことです。

ニュージーランドの土地

今日はニュージーランドの土地を紹介します。
一生のうちに平均７回引越しをすると言われているニュージーランド人。
家は一生の買い物という志向は薄いようで、
自分で土地を買って、好きなように家を建てるということはあまり聞きません。
なので、土地を買うというよりも、家を買うという意識の方が強いようです。
ただ、郊外へ行けば土地そのものを売っていることも稀ではありません。

こんな感じ。

これは
前にも少し触れましたライフスタイルという「郊外のゆっくりとした土地に住む」というもののひとつ。

ここはオークランドの中心部から車で３，４０分走ったところ。
広さは20000平米。
価格は590000ドルになります。

ニュージーランドの住宅

ここのところ食べ物とか花火とかのことが多かったので、
ニュージーランドのお宅訪問を久しぶりに再開してみようかと思います。

まずは、普通の家から。

９月のオークランドの平均価格の４０万ドルより少し上の価格帯４５万ドル〜の物件です。
平均で取引されているのは、こんなものかなーと思ってください。
もちろん、エリアなどによって変わってきますので。

これがNZですと
4 bedrooms + study, 2 living areas, 2 bathrooms, double garage with internal access and 2 + off street parks, a huge 609sqm site, cul-de-sac location, sun everywhere and West lake zone!
The open plan living and dining flow out to expansive decks and a large back yard.
と言うような感じで書いてあります。

ザーッといきますと、
ベッドルーム４つと勉強部屋、リビングルーム２つ、バスルーム２つ、２台分のガレージ（家の中には直で入れる）と外だけど他にも車は２台止めるスペース有り、609平米（約200坪）の大きな土地。通り抜けできない道路にあります（つまりそこの住民以外は基本的に入ってこないし車の往来も少ない）。日当たり良好でウエストレイクの校区。リビングとダインイングがつながっていてその上、外のデッキにもつながっていて、庭も広い。

リビング

キッチン

ベッドルーム

子供部屋

リビングとダイニングがつながっている様子？

庭の様子

とあります。
年頃の子供がいる場合は、自分たちで住むのもありですし、年頃の子供がいる家庭に貸すのもありかなー、という物件です。

と、言うような感じでお宅訪問をします。

ただ、
個人的にどこかに面白みがあるものをピックアップしようと思っていますので、そうそう、あるもんじゃないと思います。
できれば週一？二週に一回？くらいでは、紹介できるんじゃないかなーと思っています。
面白みの中身については込み入った情報になりますので、この場で書いてしまうのも何ですので、どーしてもという方は個人的にどうぞ。

まあ、それはともかく
バーチャルNZ不動産視察を楽しんでみてください。

今日も、わざわざ読んでいただきまして、ありがとうございます。

ニュージーランドの住宅価格（９月の平均）

先月のニュージーランドの住宅の平均販売価格です。

全体ではNZ$313000。
８月のNZ$310000より、ちょい上りです。
取り引数は8671軒。
８月は8562軒でした。

ちなみに、
オークランドではNZ$400000。これも８月のNZ$393750より上がっています。

リゾート物件が多い、クイーンズタウンのエリアではNZ$465000.

まあ、上がってる、って言うのも間違ってはいないのですが、
ほぼ、横ばいというところでしょうか。

ニュージーランドのオブズマン

ニュージーランドの不動産業界にオブズマンを配置しようという提案が内閣から出されています。

取引の数が増えれば当然、トラブルの数も増えています。不動産業者に与えられる罰金は、その内容にもよるのですが、今まで、数万円から数十万円ぐらいでした。
「そんなん、罰金払った方がいいじゃん、」言うことになります。
もしかしたら、日本の飲酒運転の罰金方が高いかもしれません。

実際に、この街では他にもそういったケースがありました。
たとえば、駐車料金を払うより、罰金を取られた方が場合によっては安いとか。（レッカーされなければ）


話し戻して、
それで、罰金を数百万円単位にしたんですが、
大臣曰く
「そんなこと言ったって、年に何億も稼ぐヤツもいるのに、数百万にしたところでおなじでしょー」と。
それで、

じゃあ、監視者を作ろうとなったようです。

ただ、
新聞ではこのオブズマンをwatchdogとありました。
番犬だそうです。

そして、
日本の建設大臣にあたる閣僚は早ければクリスマス前には草案を出したいと言っています。
基本的にはゆっくりしているNZ。（レジ打ちが遅い、マックの店員が遅いなど）
でも、法律は一夜にして変えるNZ。（アジアの大国の民が永住権申請に不正行為を働いていたのが発覚、その後すぐに移民法改正）

今回はどっちのNZなんでしょうか。

ニュージーランドの不動産価格の無料レポート

現在、ニュージーランドの物件情報会社が不動産物件価格のレポートを通常は＄69.95のところ、サービスのプロモーションの一環として10月8日まで無料で行っています。

自分の、あるいは調べたい住所とメールアドレスを入力して送るだけ。
数分後にはＰＤＦで送ってきます。
利用は一つのメールアドレスで一回のみとなっています。

それで、
自分の住所を入力してやってみました。
送ってきたＰＤＦは１９ページありました。
書いてあることは、
周辺の地図、土地の大きさや、建物の多きさ、云々、マオリの土地になっているか云々などの基本的なハードデータをはじめに、取引履歴（そのときの価格も書いてありました）、今の算定価格、そして周辺の平均取引額、過去５年でどの家がいくらで取引されているか（約３０件）、スクールゾーン、このエリアの居住者の平均年齢、民族の比率、持ち家率、一世帯アタリの人数、平均保有年数、平均家賃、平均年収、職業分布などなど。
価格的には予想していた上がり具合だったのですが、レポートという形で数字を見ると思わず、売てしまおうか、と言う気分になりました。

ただ、ここまで、いろいろ書かれていると、
なんか、丸裸にされた気分でした。

ニュージーランドに物件を見に来る人達

ここ数ケ月で、多くの人がこちらに来ているということを何度か書いているかと思います。
単に来るだけだったら、旅行、と言うこともあります。ただ、多くの人が実際に来て、見て、購入しているということもあります。
でも、多くの人はこのことにあまりピンと来ていないかもしれません。
また、たとえ、興味があったとしても、
ＮＺドルと日本円の状況や、ＮＺ内の動きを見て、「今は違うな」と判断しているのだと思います。

それでは、なぜ、来ている人もいるのでしょうか？
理由もないのに来るわけはないです。
それなりに勝算があるのです。
多くの人がこちら（現地）の人にコンタクトを取って、情報を聞いて、その上で判断していますが、
その時点で、「誰に聞くか」によって勝算の「ある」「なし」が、違ってきます。

ついこの間、ＮＺに来ていた人は、
「在ＮＺのいろいろな人に一斉にメールを送って情報を聞いたけど、答えはまちまちでした。でも、こっちに来たのは○○さんと言う人が、おもしろい提案をしてくれたからです」
と、言っていました。
回答のあったうちの一人のスキームがこの人にはヒットしたのでしょう。

それぞれが各スキームでＮＺの不動産を紹介していると思います。
そして、
今、そのスキーム力によって、人気の勢力図が作られています。
各ＨＰを見るかぎりは、あまり大差はありません。
広告と言う視点で見れば、
ＨＰの「○○不動産」という○○の固有名詞の部分を△△にして他の名前を入れても、内容が通じてしまいます。
なぜなら、そこには本来、各ＨＰの違いの決定打となるべきスキームに関しては書かれていないからです。

船井総研の船井幸雄氏の『101匹目の猿現象』ではないのですが、真似されてしまうと、、、
というのがあるからだと思います。
ただ、よーく見ていると、端々にヒントとなる表現がされているのもあります。
逆に言えばそれは、「私のところには、ここまでの表現でわかる人だけ来て下さい」というメッセージでもあると思います。多分、忙しいため、そうやって取捨選択をしているのかもしれません。

「どの物件を選ぶか」の前に「どの担当者を選ぶか」がポイントになるのはどの業界でも同じことだと思います。その判断基準となる各自のスキーム。
それを見破るのも、ＮＺ不動産の別の楽しみ方かもしれません。

ニュージーランドの物件名

昨日触れた郊外で、自然の中に住むというのをニュージーランドでは
「ライフスタイル」というような呼び方をしており、
実際に家のカテゴリーにも「ライフスタイル」という分類があります。

いわゆる、
ちょっと遠めの郊外に、
大きな土地を買って、
そこに大きい家を建てて、
静かな自然環境で暮らす。

羊や牛などのペットを飼ったりもする、
乗馬好きの人は馬を飼うこともある、
というような生活スタイルで暮らすことができる物件、と言うことです。



コレを日本語に直すときに、そのまま「これはライフスタイルの物件です」と言う人もいます。

日本では「ライフスタイルマガジン」とか、「〜のようなライフスタイルにあこがれています」という使われ方をしているので、「ライフスタイルの物件」聞くと、
「どんなライフスタイルなの？」と思うことでしょう。

このライフスタイル物件、
感覚的には都市部の衛星住宅地の物件と田舎暮らしの物件を足して２で割った物件で、
衛星住宅地というのは街から家までの距離的に
田舎暮らしというのは家の周りの環境的に
という２つの要素を持ち合わせた物件なんです。

人口が少ないニュージーランドでは街から意外と近い場所で、田舎暮らしができると言うことなんです。

ニュージーランドの賃貸住宅

今、ニュージーランドでは「家を借りる人」が多くなっています。

金利が高くなっているため、
家を買った、でも、ローンが払えない。
と言う人が家を手放しています。
いくら、手放すといっても、どこかに住まなければなりません。

そこで、
賃貸住宅なんです。
もし、「貸す側」に立っていれば、店子を見つけやすい状況にあるとも言えます。
投資として家を買ってローンを払うために貸す。
店子が常にいるかどうかは、大きな問題ですから、、、

前出のHousing NZの物件も賃貸です。
貸すための物件です。そして常に店子はいる、待っている人もいるくらいですから。
そういった点では割合、安定しています。もちろん、この物件の特典は他にもたくさんあるんですが。




さて、
いろんなブログを見ていると、ペットを主人公にしているパターンが多いようで。
特に犬。
なんで、ひとつ、「このブログでも犬を」と思ったんですが、我が家には犬はいない。
代わりにコレ

ウサギ。
ただ、話の展開の仕様がないんです。

ＮＺではペットを飼っている家はものすごく多く、子供の学校で、先生が「このクラスの中で何かペットを買っている人？」と聞いたときは全員手を挙げたそうです。
やっぱり、犬、ネコが多く、
ちょっと田舎に行くと、羊や牛や鶏なんかもペットなんです。
商業ベースで牧場をするほどではないんですが、広—い土地に数匹、あるいは数頭のペットを飼うというパターン。

犬やネコやウサギなんかはペットショップですが、
じゃあ、羊や牛はどこで買うのか？
セリで買えるんです。





こんな感じ。

数十ドルから数百ドルと値段はさまざま。
これもＮＺのライフスタイルの一つなんです。

ニュージーランドの住宅計画

今日、住宅大臣によって新しい住宅計画が発表される予定です。
ニュージーランドにはHousing NZという政府の団体があり、そこが所有する物件がいくつも、というか相当数あります。これらについての計画の発表を今日すると言っているんです。
この団体が所有する物件は、ステイトハウスといって、低所得者層に貸与するものが多く、そのため、この家に住むためには審査があります。

「なーんだ、じゃあ、我々日本人には関係ないじゃないか」と思われることでしょう。
実際に住むことができる物件ではないので、関係ないといえば関係ありません。

しかし、実はこの物件を投資と言う視点でみると、関係ないとは言えないのです。
と、いうよりも言いたくなくなってくるのです。
実際に、コレを読まれている人の中には、「あっ」っと食指を動かされた人もいるはずです。
ある意味、
トランプの大富豪のジョーカーであり、
横浜時代の全盛期の大魔神・佐々木のような、といえばニュアンスは伝わるでしょうか、
そんな物件なんです。
なので、今回の発表はちょっと見逃せない部分もあるんです。




さて、
話し変わって、こんな広告がポストに入っていました。

Look fantastic at the beach this summer.
というキャッチコピー。そしてこの写真。
夏に向かって「Ｔシャツの似合う体」にしようというスポーツジムかダイエット食品の広告かと思ったら、違っていました。

歯を白くしましょう　という歯医者の広告。
つまり、夏のビーチで、キラリと光る白い歯を見せよう、と言うことなんです。
わからないでもないが、かなり強引な展開論。
ちなみにお値段は通常＠＄1120（日本円で約８万）のところが、この広告を持っていけば、なんと＄585に大幅ディスカウント。

ただ、これが安いのか、そうでないのかは、良くわかりませんが。

先月のニュージーランドの不動産

the Real Estate Institute of New Zealand（ニュージーランド不動産協会）が今日発表した資料によると、

ニュージーランド全体の８月の物件平均価格は＄310000で
７月の＄313000から下がっています。
販売件数は７月の7771件から８月では8562件と上がっています。

オークランド全体を見ると、
８月の物件の平均価格は＄395000。７月の＄390000、05年８月の＄375000のいずれよりもアップしています。
販売物件数は2887件。これも７月の2757件よりも多くなっています。

オークランド市では＄435000から＄432000と少し減少。物件数は899から909となっています。

（昨日もアップした夜景です。この向こうで909軒が売買されました）


ノースショア市では＄460000から＄465000と少しアップ。物件数は492から515とこちらもアップ。

（再び、昨日アップしたハーバーブリッジです。この向こうが人気のエリアになりつつあります）

それで、
クイーンズタウンなんですが、
＄480000から＄509000に上がっています。
オークランドよりも高くなっています。
物件の数は50から88へ増えています。

と、いうのが８月の市況でした。

そんなクイーンズタウンなんですが、昨日まで山火事で大変でした。
もう、鎮火したようなんでよかったのですが。

ここがリマーカブル

前回の話の写真

またもや、日本からニュージーランドに家を見に来てい、
ついでに私のところに連絡をしてくれたありがたい読者の方がいます。

というか、
怒涛のごとく？続いています。

フェイスtoフェイスというのはやっぱり面白いです。
今回もまた、妙に気があってしまいました。

物件を見たりもしていますが、
年齢も２０代の真ん中、ということもあり、趣味が写真、ということもあり、
別の場所にも行く予定なんですが、

前回の話しで書いたゲートつきのエリアもちょいと覗いてきました。

ここです↓

街の中心地からは少し離れいて、静かな場所です。
ただ、近くには副都心が出来上がりつつあるので、かなり利便性はいいところになるでしょう。

ニュージーランドの新しいタイプの住宅地

先日、
地方に住んでいる友人（地元民）のお姉さんが
「オークランドに家を買おう」と思って、
見に行った物件の話をしてくれました。

場所はオークランドの中心地から少し離れた場所にある集合住宅というかマンションというか、小さな街なんです
。ゲートは日本のマンションのように、入るときに住人に連絡をして開けてもらうというもので、建物というか、敷地にはいる時点でチェックされるシステムです。
いわゆるセキュリティを重要視した家、というかマンションというか、街です。
まあ、街と言ってもお店なんかは入ってませんが、
中にはプールやＢＢＱ設備やジムなんかの施設はつくられ、外に出なくてもある程度は済んでしまうようになっています。

いままでのニュージーランドでは、
リゾート施設や、老人ホームなどで、こうした「小さな街」みたいにすることはありました。
病院を中心としてスーパーマーケットから映画館まである老人ホームの街とか、別荘用の住宅やマンションがありさまざまなお店や施設があるリゾートの街など。

が、一般の住宅でこういった物件というか、エリアはあまり聞いた事がありませんでした。

その友人のお姉さんは、仕事でいろいろと飛び回ることが多く、家を空けることが多いので、「ここだと泥棒に入られる心配がなくていい」と、かなり買う気まんまんだそうです。
その人が見てきたところはまだ建設中だと言っていましたが、１２月には完成予だそうです。

引っ越したあかつきには、写真撮りに行ってきます。

これからは、こういった付加価値のある物件というのも増えていきそうなニュージーランドです。

ニュージーランドの今の市況 その２

昨日の続きなんですが、

ガイドの選び方です。
釣りのガイドで、いいガイドと悪いガイドの違いは
釣らせられるか、どうかで決まってきます。
前回は海の釣りだったので、今回は川や湖の話でいいましょう。
ＮＺの釣りのもう一つの醍醐味であるフライフィッシングです。
フライのガイドと釣り人との関係の方が、より、不動産業界のそれに似てる気がします。

フライフィッシングをしようとＮＺにわざわざ来る人は、やっぱりフライが好きな人です。
すると、やっぱり、自分の好きな釣り方があります。しかし、ＮＺに来る前に、いろいろな本を読んで勉強してきますので、かなりの知識もあり、準備もしてきます。
ＮＺに物件を見に来る人と感じは似てるような気がします。

しかし、
１０人中９人は、「準備してきた道具が全然役に立たなかったよー。本と書いてあることが違うんだもん」と言います。
そりゃそうです。
本に出てくる川と、今いる川は全然違う川ですから。
といって、本が嘘をいっているわけではありません。著者がフィールドにしている川だったら、バッチリかもしれません。また、ある一定の時期だったら、ドンピシャかもしれません。
だからこそ、ガイドが必要になります。
いいガイドは当然、「○○と言う川が良く釣れる」なんていうアバウトな情報だけではありません。
正確なポイントを知っています。そのポイントへの入り方（護岸工事があまりされていないＮＺではポイントへのアクセス方法も重要な情報の一つ）
そのポイントに入る魚の大きさ。
そのポイントを狙う場合の立ち位置。
そしてどのフライ（毛バリ）を使って魚にアプローチするか。
ということを細かく知っています。


そして、次は釣らせ方です。
日本人に合った、あるいは、その釣り人に合った「釣らせ方」ができるかどうか、が、ガイドの腕になります。
ただ、単に魚が釣れたでは、フライフィッシャーマンは納得できません。
魚を釣るだけでいいなら、闇雲に川に行き、闇雲にフライを投げていれば、いつの日か、もしかしたら一匹くらい釣れるかもしれません。
ただ、ものすごく時間がある人限定です。私有地を流れる川なんかもいっぱいありますので、そのオーナーに「釣りするんだけど牧場通らせてください」と交渉するくらいの語学力も必要になってきます。
つまり、自分で川を渡り歩く時間と労力を節約して、納得のいく釣りをするために、ガイドにお願いするのです。
単に魚を釣ったというだけでなく、自分が狙いたい魚を、自分が狙いたい方法で釣れたかどうかが、満足のカギになってきます。

ちょいと話を不動産にもどしますと、
ただ単に物件が買えただけでなく、どういった物件をどうやって買えたかが、ポイントとなると言うことです。
前回、ＮＺの仕掛けと日本の仕掛けは違うと言いました。
ただ、いくら違うと言っても、全部が全部、ビンゴというわけではありません。
相手の腕や経験や目的によるのですが、いくら釣れるからといって、無理やりＮＺのタックルで釣らせ続けるのは、
たとえば、安いからといってクロスリースの土地をむやみに勧めてしまったり、今のこの時期に、オークション物件を勧めてしまったり、するようなものかもしれません。
これは、夕方になってライズリングが見え始めたにもかかわらず、ニンフが釣れるからといって、ドライに切り替えず、そのまま釣りをしてください、というようなもんです。←この一文はフライフィッシャーマン以外は飛ばしてください。

不動産の価格上昇が終わって停滞、もしくは下降している物件もあるという状況。
ニュージーランドはもしかしたら、今、時間が変わったのかもしれません。
ただ、川には魚はいっぱいいます。
ただ、狙う魚の居場所は変わっていますし、当然釣り方も変わっています。
いままで通りの狙い方を言ってくるガイドはもはや、いい魚を釣らせることはできないでしょう、きっと。
敏感なガイドはいち早く、仕掛けを変えています。
ガイドを選ぶ時には、ここを抑えているどうかを判断するといいかもしれません。（マッチザハッチの狙えるガイド。すません、ここも釣り人以外は無視してください）

「あーあ、釣れなかった」とか「くっそー、いい釣りができなかった」で終わる釣りの話だったら、それは単なる思い出なんですが、それだけじゃ終わらない「コト」もありますから。

ニュージーランドの今の市況

ちょっと見てみたいな、「はなまる」の１０周年特番（挨拶）


昨日の記事でお気づきかと思いますが、
ＮＺの物件は、これまで、アゲアゲevery騎士状態でした。

でっ、
今はちょいと落ち着いてきていますし、下がってきています。
不動産のまわり方も、落ち着いてきています。

とは言うものの、
まだまだ、３０軒に１軒くらいの確率で
「よっしゃー、これは買いだ」　というモンは出てるそうです。
実際、日本からのオファーもまだまだたくさんあるそうです。

ただ、ちょっと前のようにどんな物件でもＯＫというわけではありません。
ハリを落とせばいい物件が釣れるという入れ食い状態ではありません。

あっ、入れ食いで思い出したんで、このまま魚釣りにして話します。

ＮＺの海にはいっぱい魚がいます、というより、数年前まではいっぱいいました。

写真の真ん中アタリに見えるサザナミは全部魚です。

なので、ちょっと前までは、鯛、シマアジ、ヒラマサなんかが、ガンガン釣れていました。

大きいヒラマサ

ところが、どっこい、
それを狙って多くの人がそのポイントに入ったので、
少しずつ、釣れなくなってきまてしまいました。


ただ、やっぱり、
今でも
ポイント（場所）と
タックル（仕掛け）と
潮目（時間帯）
が抑えどころで、
そこを正しく判断すれば、同じ海域でもガッチリ釣れるんです。
ここが分かれ道です。
魚はいますから。

以前、
自分もよーく、というか毎日釣り船に乗っている時期がありました。（ニュージーランドで）
ほぼ、毎日のように日本の釣り人と一緒でした。

そのとき、
釣りの素人さんたちは、意外と良く釣れる。
一方、日本でガンガン釣っているセミプロ級の人たちが意外と釣れなかったりする。
ということがありました。
なんでかと言いますと、違いは仕掛けにありました。
ポイントと潮目を判断するのはこちらですから、その２つの条件は同じです。
ところが、
仕掛けが日本とＮＺとでは大きく違う。というか全然違います。
セミプロ級の釣り人は、ＮＺの仕掛けを見ると嫌悪感をあらわにします。
ＮＺの仕掛けは、ものすごく太いラインに、ものすごく大きいハリなので
「こんなのありえない」と言います。

たしかに、
釣り人が多く、魚のサイズが小さい日本では、子供だって使わないような仕掛けです。
セミプロの仕掛けを見ると、共通しているのは細いライン（でも日本のラインは素材がいいので、強度はある）に小さいハリです。日本の魚のサイズやスレ具合に合わせたタックルです。

最初はセミプロの釣り人は自分の仕掛けを使います。
すると、
驚くべきことに、ハリをおろしたと同時にアタリが来ます。
セミプロですので、アワセ（魚のアゴにハリを引っ掛けるワザ）にお技術もかなりの腕ですから、瞬時に釣れます。
ただ、
上がってくるのは１０センチくらいの小さな魚です。こちらの規定では鯛の場合、２７センチ以上でないと持ち帰れないので、当然、リリースになります。

はい、魚影が濃いＮＺでは、ポイントさえ抑えれば、ハリを落とした瞬間にアタリがきます。
しかし、
日本のタックルではハリが小さすぎるため、小さい魚も引っかかって来てしまうのです。
ＮＺの仕掛けはハリが大きくしてあるのは、大きな魚しか、引っかからないように、してあるのです。
子供並みの、ものすごく単純な発想です。
でもそれで釣らないと、27センチ以上の魚は釣れてこないのです。

もっとも、日本でもフィールドテスタークラス以上の人になると、最初からこちらの仕掛けを使ってくれますが、、、
それと、ほとんど釣りをしたことがない人たちも、抵抗なく、大きな仕掛けを使ってくれますので、魚が出始めるタイミングを逃すことなく獲っていきます。

ということです。

物件を狙う、
場所とタイミングと仕掛け、は重要です。
ただ、
そんなことは誰でも知っています。
となると決め手はガイドです。
そこで、釣果が決まると言っても過言ではないでしょう。
ガイドを選ぶ目がある意味、釣り人の腕であり、運でもあるのでしょう。

じゃあ、次はガイドのおもしろい選び方でもいきましょうか。また釣りの話しですが。

ニュージーランドのワインの島の物件

ニュース２連発！！

まずはこちらを、
http://www.nzherald.co.nz/section/8/story.cfm?c_id=1&ObjectID=10399459

ということで、
ビジネス情報誌でお馴染みの『Forbes』のAustralia and Oceania's top 10 most expensive propertiesオーストラリアとオセアニアで高い物件ベスト10というのがあった、
という記事がありました。（ややこしい）


もちろん一位はオーストラリア。


ただ、
２位にニュージーランドが入っていたんです。

もちろん、それ以降はオーストラリア、オーストラリア、オーストラリア、オーストラリア、と続く中、いっこタヒチと
まあ、オーストラリアのためにあるランクでしょうけど。

ここの物件なんですが（とは言っても見たことないですよ、私は。）
ワイヘケという島にあるんです。

オークランドからは高速船で３０分くらい。
一応、通勤圏内で、ここに家を買って、毎日街にフェリーで出勤という人もいます。

そういう人のほか、芸術家の人なんかもたくさんいます。


でも、一番有名なのはワイン。

ＮＺでは屈指のワイナリーもあります。
そういうところでは、パーティーなんかもよく催され、
かつてアメリカズ・カップという世界最高峰のヨットレースが行われていたとき、そのメインスポンサーである、某アルファベット２文字がトレードマークになっているフランスのファッションブランドが、お得意様なんかの関係者を集めて宴を開いてたりもしました。
そこのワイナリーのパンフレットは「ここまでの交通手段」に「船で３０分、ヘリで５分」と、ヘリをチャーターしてやって来るのは当たり前という感覚でした。


そんな、ちょっと浮世離れした島です。
いい島です。のんびりと過ごすには。


でも、
この記事なんですが、
ＮＺの物件もトップテンの中に入ってしまったか、という感じですね。


入らなくてもいいのに。

そっとお得なところが、この国のいいところなんで。

ニュージーランドの不動産ニュース

そーいえば、ストックネタにこんなものがありました。

http://www.nzherald.co.nz/section/8/story.cfm?c_id=8&objectid=10396023

えー、記事は長くもないんで読んでも読まなくてもいいです。

これは、ヘラルド（お菓子メーカーではありません）という新聞にあったんですが、
ローカル・ガーバメント（全国都道府県連絡協議会？みたいな雰囲気です。各エリアの集まりなんで）が

「ちょいと、そこの家は気をつけてください」と言った場所です。
何に気をつけるのか？
地すべりとか、洪水などの自然災害に、です。
オークランド市では
Auckland: 825ha of land mainly in Mt Roskill, Pt Chevalier, Otahuhu, Glendowie, Avondale, Hillsborough and Orakei, affecting 1812 homes and 30 businesses.
とあります。
隣のノースショア市では
North Shore: No landslip danger areas, but testing of areas suspected of being unstable.
特になし。「でも、ちょっとやばいかも、というところはあるには、ある」と言っています。
なんか、はっきりしない言い方ですが、、、

まあ、そんなお墨付きをもらったところで、確実に自然災害を逃れられるという保障はないのですが、物件を探すときの目安にはなると思います。
少なくとも、上の1812軒と30軒は避けた方が無難なのかも知れません。

ニュージーランドの土地の所有権

代役だけどがんばれツカジョージ（挨拶）

えーっと、
つい先日、会っていた人と、NZの土地の保有形態について、ちょいと話が盛り上がりましたので、

思いついたようにここに書いてみます。

こちらで物件を買うときには
いわゆる「土地つき」とそうでないものになります。
普通のことです。

土地つきのことを一般にFreehold（フリーホールド）といいます。
これは登記簿上のEstate（所有権）の項ではFree Simpleと書いてあったりします。
この土地は買った人のものですよ。ということです。


一方、

そうでないもの、つまり借地の場合はLeasehold（リースホールド）といいます。
登記簿上もLeaseholdと書いてあります。
この物件の土地は借りてるんですよ、ということが書いてあります。
先住民の人たちが持っている土地や、教会とその仲間達が所有している土地なんかが、このパターンになることが多いです。
街中のマンションなんかは意外と先住民の人たちの土地だったりします。
住宅街にある一戸建てでも、あるエリアでは、教会とその仲間達の土地だったりします。
エリアによってこのリースホールドの多いところ、というのがあるようです。

でっ、
もうひとつ。
NZのことをちょいと調べたことがある人はよく？耳にするであろう土地所有の形態がCross Leaseです。
なんか宮部みゆきみたいですね。私はこの言葉を聞いてすぐに矢田亜希子を思い出しました。
といっても、火がつくわけではありません。

もとい、
といっても、登記簿上に「クロスリース」でございます、まるで「サザエでございます」というように書いてあるわけではありません。（契約書には書く場合が多いですが）
このクロスリースというのがニュージーランドの独特（多分）な概念なんです。

どんな概念か一言でいいますと「靴下の上から足を掻いている」という感じです。
ちゃんと言いますと、
まず、クロスリースが発生する状況
一つの土地の中に、２つ以上の建物（家）があるとき、です。
たとえば、３軒の家があって、AさんBさんCさん家族がそれぞれ住んでたとしましょう。

ただ、
AさんBさんCさんですと、面白くないので、
この人たちを仮に、ランちゃん、スーちゃん、ミキちゃん、いや、なんか方向が違うなー
南方さん、結城さん、伊吹さん、山根さん、あれ、人数が多くなっちゃった、ハリセンもってるし。
となると、アキラさん、マコトさん、セツオさんも外せなくなる。のこぎりも必要だ。「荒城の月」が聞きたくなるし、「おまえ〜え〜は〜」と言いたくなる。
なんで
じゅんさん、長作さん、三波さん、いや正児さんとしましょう。

でっ、話が戻ってクロスリースの場合、
最初にはっきりさせておくことに、土地の所有権はこのじゅんさん、長作さん、三波さん、いや、正児さんの３人にあります。

でっ、ひとりひとりの登記簿上は
Free Simple-1/3 shareとあるわけです。
つまり、この土地の３分の１の所有権がありますよ、と書いてあります。

こんな感じで書いてあります。

じゃあ、どこからどこまでが、じゅんさんの土地？、長作さんは歌が歌えるように端？、リーダーはやっぱり真ん中？と「はっきりした場所」が知りたくなるのですが、ないんです。
「３分の１の広さ」でしかないんです。つまり全部自分のものであり、人のものでもあるという概念です。

そして、登記簿をさらに見ますと、
Free Simple-1/3 shareと書いてある下に
Leaseholdとも書いてあります。
面白いのが、期間、○年○月○日から999年とあります。
ほらーね。

９９９年です。
つまり、３人は３人で土地を所有して、自分たち３人に土地を貸しているのです。
期間は999年。

いかがでしょうか、なんかハッキリしない、なんか痒いのではないでしょうか？

ただ、
見えないけど1/3という部分や、期間が999年というところに、なにか哲学を感じてしまうんです。
何しろこの法律が作られたのは1919年で、「古寺巡礼」という本と共にワッジ・テツラウという人が作ったとされていますので（もちろんウソ）


まあ、なんであれ、このクロスリースの物件は自分のものだけど、自分のものでない。
じゅんさん、長作さん、正児さんでいえば、３人の持ちネタと同じ、ということです。

もちろん、上に立っている建物なんかの指定は登記簿に記載されています。が、土地は自分のもので、自分じゃない。なのです。

ニュージーランドの不動産資格７ いよいよテスト

Real Estate Salesperson's Qualification
ニュージーランドの不動産販売資格
のテスト。

最後から２番目だったが、いよいよ自分の順番が回ってきた。

名前を呼ばれた。
最初に自己紹介をした。
すると、


「あなた日本人なの？」ときた。
なので、
「そうです」と答えると

「私ね（担当試験官は女性だった）先月までホームスティさせていた子が日本人だったのよー」という雑談になってしまった。
それが意外と盛り上がってしまった。
そこで、自分がこのコースを受けに来た理由を話したら、
「それじゃあ、不動産分析のスペシャリストと言われている大学教授を知ってるから紹介してあげるわよ」という有り難い話まで飛び出てきた。なんでも、その人に聞けば、不動産に関する大体のことは答えてくれるらしい。
ある意味無茶苦茶ラッキーだ。
テレビ番組のコーディネイターとして、ライターとして、
おもいっきりリサーチの時に頼めそうである。
「うん、ニュージーランドのコーディネイターでこんなに不動産に近い、というよりそこの世界に片足突っ込んでる人間はいないだろう」
これだけでも、この講習を受けた意味があった。

とっ、そんな話を十分にした後に、
「じゃあ、テストをします。あなたは日本人なので、聞き取りにくい場合があったら遠慮なく言ってください」とまで言ってくれた。
結局、彼女は聞き返すほど早口で話さなかったので、その心配はなかったが。（私が聞いてもも明らかに、ゆっくりとそしてクリアーに喋ってくれた）

そして、

「おめでとう、合格です」という言葉で、あっさり試験は終了。
ほっと一息ついた。

ここで、このコースを少しまじめに説明すると、
不動産販売に関わる規程などの知識を学ぶもので、授業は専門用語の習得、基本の法律の習得、その後、実際に物件を販売するにあたり、取り交わす契約書や準備する資料の作成方法などを学ぶ。授業のうち1日は実際の不動産物件の視察を行い、その物件をもとにシミュレーションとして準備資料を作成。すぐにでも不動産販売業務を行えるような、知識と実務を身に着けることを主旨としている、
ということになります。
↑この部分まじめ。

ちなみに、私の個人的な感想ですが、

テストの一番の難関は

電話のロールプレイ。


テーブルを挟んで座っている教官を「買い手」や「売り手」に見立てて電話で話しをするシーン。

このテストのときに、手で受話器を持つ格好をするべきか否か？

これをずっと悩んでいました。

手で受話器を持つマネするなんて、客観的に見たら、絶対に変だ。だって相手は目の前に座っているんだから。
でも、電話の会話、として話すのであれば、その格好をしないと調子が出ないのも確かだ。
という問題と。
仮に、受話器を持つ格好をするとして、受話器を握り締めた状態、つまり「グー」を顔の横に盛ってこようか、
それとも「グー」にして親指と、小指だけを開けた状態、つまり手で受話器を握る格好をして、同時に親指と小指で受話器そのものを演出しようか？こっちのほうがそれっぽいが、なんか「電話ロールプレイ慣れ」しているような感じもして、少々キザっぽく見えてしまうかも？
という葛藤が頭の中をぐるぐるした。

いざ、テストとなったときは、とっさに受話器を耳に当てる格好をしてしまいました。
親指と小指は伸ばしていた。

すると、
相手も同じような格好をした。

人間はどの国でも共通なんだなーと思った。
つい、電話をする格好をしてしまう。
相手が目の前にいるにも関わらず。

電話で見えないのにお辞儀しているのと同じです。

テストを受けながらも、「あーこれって客観的に見たら、絶対に滑稽だよなー」と、いうのが頭をよぎり、笑いを抑えるのに必死だった。

こうしてReal Estate Salesperson's Qualificationをゲットした。

ニュージーランドの不動産資格６ テスト直前

日々の課題をこなして、なんとか水曜日でオールクリアーになった。
講義も、ほとんどテスト？に向けての実践という内容になっている。
ひたすら契約書を書くのである。
売る家は決まっている。実地検分した家である。
それに対して、買い手が変わる。
買い手が自分の家を売っている場合、すでに売れた場合、いろいろな証明書が欲しい場合、
などなど、いろいろなパターンを想定して書いてみるのである。

そして最終日。

いよいよテストである。

テストは実践に沿った形でロールプレイである。
試験官（実際の不動産エージェントから派遣）がいて、その人が買い手になったり、売り手になったりしながら、話を進めていき、最後に契約書を完成させるというものである。
途中、「試験官からの質問コーナー？」があり、
「もし、境界線について尋ねられたら、どうするの？」
「どうして契約書のここに住所を書くの？」
など家を見せているシーンで、契約書を書くシーンで、７，８個質問をされる、といったモノである。

朝、教室に行くと、もうみんなテストモードに入っている。
だからといって、教科書をジーっと見ているというわけではない。
集まって、問題を出しあっているのだ。
呼ばれて、私もすぐにその輪の中に加わった。
実はこれが一番私には有り難かった。

と、いうのも試験は筆記ではない。なので、問題を耳で聞いて理解する力が著しく欠けていたことに、この時点で気がついたのである。
これまでの課題は字を見て、答えを書く、というパターンであり、これは内容をちゃんと頭に入れておけば、そんなに難しくはない。
ところが、
それを耳で聞くと、「すごく新鮮で、まったく新しいコトを聞いたような気分になった」
しかし、実際はそんなことで驚いている時間はない。
あと、１、２時間もすればテスト本番である。
とにかく、耳慣れるしかない。

「問題を聞く」、「答える」の繰り返し。
日本人なので、どうしてもまどろっこしい言い方になったりもする。
すると、
すかさず、「それは○○○の一言でいいよ」、とキウイが教えてくれる。
これもずいぶん助かった。

こうしている間にテストが始まり、順番に別室に移っていった。

つづく

ニュージーランドの不動産資格5

そんな実地検分を入れながらの授業で前半が終了した。

さて、
驚いたことに、この時点で課題をひとつも提出していないことに気がついた。
もっとも、あらためて気がついたわけではなく、「見て見ぬふりをしていた」のではあるが。
しかも、ひとつも提出していないのは私だけだった。
ちなみに、課題のプリントはこんな感じ。

次の金曜日には試験がある。
その前までにはこの課題が終わっていなければ、受験資格が与えられない。
ということは、木曜日の時点で終了していないといけない。
ということは、提出した課題に誤りがあって、再提出になることを考えると
水曜日の時点で一回目の課題が自分の手元にもどってこなければならない。
つまりギリギリの提出期限は火曜日になる。

課題は全部で４束。
一日一束を潰すとなると金曜日から始めてちょうどの計算だ。
こうなった以上、断腸の思いでDVDをあきらめるしかなかった。
でっ、それから毎晩もーダッシュ。
「なんだよ、たかだかプリントにまとめられてる課題だろ、そんなに時間がかかるわけでもあるまいし、大げさな奴だ」と思われるかもしれない。

たしかに、
決して難しいことをやっているわけではない。
講師の言ってることを聞いていれば、だいたい答えられてしまう。（ただしそれを覚えていた場合に限るが）
ただ、思っていたよりも時間がかかってしまったんです。
ネックは単語。
ものすごーい初歩的な単語でつまづいたりしてましたー。

さっさと終わらせたい。
なんで、
ざーっと問題文を読み、ざーっと解答になりそうな箇所を調べる。
すると、
「えっ？」とつまずく。
一瞬、文の意味がよくわからない、というか、まどろっこしい文になってしまうのである。
頭の中にすぐに浮かぶのはすごく稚拙な文書なのである。
なぜならその一文の中には日本の中学生の教科書レベルの単語しか出てきていないから。

でっ、よく見ると、簡単な単語なんだけど、法律用語が入っているのである。
基本的には大きく意味が反れることはない。
が中学校でならった意味を当てはめて訳すとしっくりこないのである。
でもって、
うーんと唸ってみる。
すると
あーこれって第一抵当権のことかー、とか、善意の第三者だー、となる。
そこで初めてしっくりくるのである。
そんなんなんで、ぶわーっと飛ばすことができない。
どうしてもタラタラしたスピードになってしまい、気がついたら丑三つ時、になっていたりした。


まあ、
もっともスピードを落としていた理由は、なぜかテレビの中には上戸彩がいたからだけど。

ニュージーランドの不動産資格４

ただ今売り出し中の家に行き、
実地検分をして、
査定方法の実習を行い、
最後には値段を予測する、という授業。

なんだか、

「ズバリ！当てましょう」みたいである。
土曜日の７時半になった気がする。
ズバリ賞がでればナショナル製電化製品100万円分がもらえる気にもなる。
こんなフザケたことを考えながら家を見てるのは確実に私一人だ。
なぜならニュージーランド人は「ズバリ！当てましょう」を知らない。

でっ、その当時の様子はこんな風とか

こんな風

ちなみに、
どんなことをチェックするのかというと
持ち主、持ち主連絡先、売り出し方、物件のタイプ、部屋数、何階建て、などの基本情報に加えて、
ブラインド、アラーム、カーテン、ディッシュウォッシャー、換気扇、絨毯、庭の柵、タオル乾燥棒、照明器具、オーブン、コンロ、電話、アンテナ、ディスポーザー、お湯は電気？ガス？、ガスストーブ、マキストーブ、暖炉、キッチンのタイプは？ダイニングとはつながってるの？、風呂場はいくつ？トイレはいくつ？、トイレと風呂場と一緒なの？、ラウンジはダイニングと一緒？離れてる？、コンロは都市ガス？プロパン？電気？、壁は？断熱材は？仕切りは？インテリアの状態は？ガレージは何台入る？それは外？内？鍵はかかるの？、基礎はブロック？、コンクリ？、木？、レンガ？、フェンスは全部あるの？屋根の材質は？、外の壁の材質は？、外装の状態は？、プール、プールの付属品、ジャグジーバス、デッキ、クローゼット、土地は坂？、平坦？、それとも両方？、家の向きはどっち？、眺めは街並み見える？海見える？、ブッシュ見える？、草原見える？、上水下水は？家の前は公道？私道？、
など。
もちろんもうちょっと細かいが、ざっとこんな感じである。

実際に自分で調べていてオイオイとなることもある。

たとえばカーテン。
リストにはCurtainsとDrapeと２つ項目がある。
すると、
大体の予測はつくが、念のために近くのキウイ達に聞いて、
話をあわせていくと
Drapeはカーテンで、
Curtainsはレースのカーテンという意見が多かった。
「カーテンはカーテンじゃないか。レースのカーテンをカーテンと呼ぶなー、カーテンの前にレースをつけろレースを」と言いたい。
こんな風に感覚的にズレが出てくるところもある。

そのほか、暖炉というか暖房器具にも○○スタイルとか、種類がある。
それがまた、わけのわからない名前が出てくる。
しかしチェック表に載るくらいなので、NZでは普通に通ってるのであろう。
聞いてみると、なんとなくわかるが、使ったことがない。
これって日本で言えば「茶道の炉」が切ってあるみたいなものかなー
するとさしずめ、項目には炉、付属として炉檀や炉縁もついているかどうかをチェックってことではないだろうか、
とも思ったが、誰にも賛同は得られないだろうから、言うのをやめた。


と、いうような実地検分が続いた。

つづく

ニュージーランドの不動産資格３

さて、
そんなこんなで授業は進む。
結構なスピードで。
法律的に云々というところをザザッーと流す。
「これについては○○法の第×条の第△項にあるのよねー」と授業は進む。

家に帰れば提出課題をやらなければならない。
ただし期日はなし、でき次第に提出である。
しかし、これが曲者だ。
「まだ、ある（期日）」という言葉が頭の中に浮かんできてしまう。
そして、タイミングが悪いことに、
ちょうど日本から大量のDVDが送られてきた直後である。
お茶の間では
「孤立無縁な篠原 涼子」が待っている、
「なのよねー、と喋る山下智久いや、あえて彰と呼ぼう」が手招きをする、
ただ、気になるのは何であのときは、山下智久（特別出演）と特別出演がついたんだろう？思いっきり主演ジャンと突っ込んだのは私一人じゃないはずだ。
なにより耐え難いのは
「反抗しながらもがんばっている上戸彩」を応援できないことであり、
「ドジをしながらも元気な石原さとみ」を見守れないことであった。

それを振り切ることはできなかった。

「まだ、ある」
が勝った。
正確には上戸彩と石原さとみに負けた、である。



でっ、
話し変わって、ある日の授業で、外に出ることになった。
内容も法律関連から実務関連に移ってきて、
「じゃあ、ちょっくらここで、今売り出し中の家に行って、いったいこの物件が実際にいくらで市場にでているのかを自分で考えてみよう」という催し物である。

といっても、実際の物件の値段はセールスの人間が決めるわけではなく、
あくまで売り手が決めるのが原則なんです。
「このエリアで、この大きさで、この間取りなら５０万ドルかなー」といくらセールスの人間が思っても、「いいや、俺はこの家を９０万ドルで売りたい」と売り手が言ったら、９０万ドルになってしまうんです。（あんまりこんな差はありませんが）

さて、
住所を渡され各自で移動。
現場に着くと実際のセールスマンが中に入れてくれた。
そして査定表風の紙を元に各自でチェックしていった。

とっ、いっても、
セールスの人間はセールスの人間である。
基礎がどうこう、水漏れがあるのかがどうこう、といった建物の構造や強さに関わることを見るのではない。
どこのエリアにあって、どんな間取りで、どんな付属品がついているのかをチェックするのである。

なんで、
構造や強さやなんかが知りたい場合は、専門家に頼んでちゃんと調べてもらう必要がある。これは結構、重要なことです。マジです。

つづく

ニュージーランドの不動産資格２

講習一日目。

会場に集まった生徒は自分を入れて１６人であった。
よーく見ると、結構、いい歳をした人ばかりであった。
まあ、よく見なくてもなんとなく平均年齢は高いことがわかる。

この人数が、多いのか少ないのかは？である。取材だったら聞くところだが、今回は自分も生徒の一人なんで辞めておいた。
どんな人がいたかと言うと
地元ニュージーランド人、イギリス人、南アフリカ共和国人、中国人、韓国人、マレーシア人がいた。
話をきいていると、そのほとんどが既に不動産エージェントへの就職が決まっている人だった。つまり、もうどこのオフィスで働くか決まっており、資格取得のためにココに来ているのである。
あるいは、自分でけっこうな資産を持っていて、自分でそれを管理してみようかなー、と思ってきた人が４人くらいいた。

ヤバい！
「先生に言われたんで、とりあえず来ちゃいましたー」という中学生レベルのモチベーションの人間は私だけだ。


でっ、出席をとった後は、よくある「アイスブレーキング」。
隣の人と喋って、隣の人を紹介する他己紹介ってのをやらされた。
名前は？どこに住んでるの？なにやってるの？などなど。
それが終わると早速、本題に入るのである。

最初に教科書が配られた。
そして関係する法律を抜粋した小冊子。
課題のレジメ。クイズのレジメ。
この教科書に沿って行われるらしい。
まあ、一日目ということもあって、その日の講義は基本の基本、みたいな内容である。
色々な言葉の定義づけと法律の話である。
ただ、全部をカバーしようってわけではない。ＮＺＱＡという
の基準に沿って、そこで抑えておかなければならない項目をつぶしていくのである。

それはそれでいいのだが、
項目がそれなりの数あるので、授業のスピードが結構、速い。
講師が言うことは主に筆記課題の「答え」である。
「○○という場合は、××である」とか
「△△における□□は、＊＊ということになる」
のように、一つの問いにたいして、答えを言っていってくれる。

しかし、今日は授業初日である。
講師が言うことが実は筆記課題の「答え」であったということは後日、気がついた。
その日は、ひたすら聞いて、ひたすらノートを取る。

それだけで終わってしまった。
正直に言って、コメントしにくい。
おもしろくもつまらなくもなかった。自分が講義の渦中にいたので面白みを見つけられなかったのかもしれない。

明日からは、もう少し、おもしろいことを見つけてみよう。

ニュージーランドの不動産資格

えーっ
少しの間、更新をサボっていました。

とっ、言うのも
「もう、すごく簡単だよー。原付免許みたいなもんだから」という言葉を聞いて、
「なーんだ、そんなもんなのかー」と勝手に思い込み、

昨日まで、学校というか、講習に通っていたんです。



でっ、なんのコースかと言うと、
ニュージーランドの宅建みたいな資格のコース。
こちらではこの資格を持っていないと、一切の不動産取引業務ができないので、
宅建とは少し意味合いは違ってくるのですが、
まあ、最初のステップとなる資格なんです。


でっ、
「ちょっと、学校に通って、チョロっと試験受ければ誰だって受かるよー。落ちる奴はいないね」と聞いたんで、
まあ、不動産のコト書いてるし、
基本的なことをちゃんと知っててもいいだろうし、
資格ぐらいは持っててもいいんじゃないのー
と思って勢いでつい申し込んでしまったんです。

ちなみに申込書はこんな感じ

費用もお手軽価格の３万円ちょっとだということもあって
気軽に申込書に記入。

記入欄はこんな感じ

まあ、取材にもなるかなーなんて、
あまり深く考えずに通うことになったんです。


本当はリアルタイムでレポートしていこうと思ったんですが、少し込み入った事情があって無理でした。実は日本からＤＶＤが届いてしまったのでＰＣに向かってるハズの時間には、おサルさんが西の方へ旅をしていく物語や世の中には３種類の鷺がいるという話に見入っていたり不正な人は誰なんだ？と考えていたりしてました。


なので、どんな様子だったかはこれからココで書いてきます。

つづく

ニュージーランドの不動産業界

ニュージーランドの不動産事情ということで、最近また、ちょっとおもしろいところに取材に行く機会ができました。今のところ撮影はしてませんが。
それに少しだけ関連して、たまには普通にニュージーランドの不動産の基本にでも触れてみます。

この国ではニュージーランド不動産協会というもので成り立っています。
どんな、不動産会社も、販売員も、すべてナンバーリングされ、そこの会員、ということになります。
でっ、大雑把に言うと、この不動産協会が会社や販売員の免許を認可してるということになっています。

ニュージーランドに来るとわかると思うのですが、こちらの不動産会社はオークランドであれ、クライストチャーチであれ、クイーンズタウンであれ、同じ会社名を見ることが多いです。もちろんローカルに特化した会社もあります。

同じ会社名の場合、
本当に同じ会社、つまり一社。本店があって支店があってという場合と、いわゆるフランチャイズ店の場合があります。ちなみにこの２つの間でクオリティーの差異はありません。

全国的に名を馳せている大手の場合、一社にまとまっているのは一つだけ。
なので、そこは名刺を見ると「○○社・港町北支店」と言うように書いてあります。
他の大手の会社の場合はフランチャイズですから、名刺にはまず、大きく「××社・新宿支店」と書いてあります。そして小さく「△△不動産」と表記してあります。その下にＭＲＥＩＮＺと書いてあります。これが不動産協会の会員を示すものになっています。Member of Real Estate Institute of NZの略です。
先ほどの一社にまとまっている不動産会社の場合はいきなりＭＲＥＩＮＺが書いてあります。
ちなみのこの会社はＮＺで規模は最大です。
こういったことも不動産会社を選ぶときの選考基準の材料にもなりますが、判断の方向性としては雑誌でいうところの発行部数という考え方がいいのかもしれません。
自分が広告を出そうと考えた時に、全体の発行部数の多いところを選ぶのもいいですし、対象となる層に対して強いところを選ぶのもいいですし、という理屈です。

いずれにしても、ＮＺでは自分で不動産屋を立ち上げ、大手のフランチャイズに入るというパターンが多いようです。
基本的に、20才以上で、不動産会社で３年の実務経験があれば、会社を作れます。
まあ、他にも条件はありますが。たとえば人格的に問題があってはならない、たとえ女神様が金の斧を持って池から現れても、自分のじゃないと言わなければならないとか。

ということで、多くの人が不動産会社を立ち上げているのです。
これは１０年くらい前にものすごく多くの人がＤＪオズマ状態で、中古車の輸入販売会社を立ちアゲアゲていたのと同じ？なのかもしれませんが。
まあ、いずれにしてもＮＺのこの業界は前出のＲＥＩＮＺが仕切っています。
ここは今も威勢がよく、この間、財務大臣が「不動産業界はもう静かになる」と言ったときに会長は「モノ申ーすー」といって黒いタイツでアタックしていました。

こんな物件いかがでしょうか。 ニュージーランドの珍しい家？

海辺の物件、湖畔の物件、リゾート物件、都心のマンション、新興住宅地、郊外の広い土地の一軒家、などなどいろいろな物件があります。

今日はその中でも、あまり日本では見ることができない中古物件を紹介しましょう。
まず最初に、この物件には土地はついておりません。
いわゆる、ウワモノだけになります。

この物件の一番すばらしいポイントは
住む場所をかなり自由に選ぶことができることです。
どこでも好きなところに選べます。
「えっ、じゃあ好きなところに土地だけ買って、家を建てるってことでは？」
となりますが、
そうではありません。
あくまで中古物件です。
それならば、「好きなところに行けるキャンピングカーっていうオチでしょう」
となりますが、
そうでもありません。
ちゃんとした家です。
玄関もリビングもキッチンもダイニングもトイレも風呂もベッドルームもあります。
見に行った時間が遅かったため、残念ながら中の間取りは撮ることはできませんでしたが、外観の写真はあります。

こういう感じ。

ちゃんとした家です。
そして窓のところをよーく、見てください。SOLDと書いてあります。
売れた物件です。

そして、ずーっとバックしてみると。

やっぱり家です。

ただ、床下を見てください。空洞です。

実はこれ「家屋」で「家」を売っているのです。
なにをあたりまえのことを言っているんだと言われそうですが。

ほかにはこんな感じ。

それでもってこんな風に。

家ばかりを集めて売っています。

売れれば、このまま運びます。
ニュージーランドは家をそのまま運ぶ「家の引越し」というのがあり、結構盛んだと聞きます。
私も実際にやっているところを見たのは一回だけですが、夜中に大きいトレーラーで引っ張って移動させるのです。道路を家ごと一軒移動する様は勇壮です、と言いたいところですが、見たときはむしろ、「うわぁー、家がぁー」という状態で、自分の車がぶつからないように端に避けるので精一杯でした。

せっかくニュージーランドに来たのだから、人のいない大自然に住みたいという人は、こんな家を買うのも一つの方法かもしれません
家を建てることを考えると、比較にならないくらいの短時間で大自然を楽み始めることができることでしょう

・世界各地のお宅を拝見〜

ニュージーランドの家の修繕 その2 部品の販売店はどこ？

『不器用』な店員がくれた紙切れを元に次の店に向かった。
アルミの専門店らしい。
店にだんだん近くなっていくにつれて商業エリアから離れて、工業アリアに入ってきた。
アレ？アレ？とハンドルを握っているとどうみても店というより、普通の建物の前に来た。
店の名前も○○Service Ltdと店というよりも、工務店風だ。
結局、修理屋さんに頼むことになるのだろうか？と思いつつも、とりあえずドアを開けてみる。


すると、どうだろう。


中には夢の空間が広がっているではないか。
パーツを探している者にとってはパラダイス。

窓やドアに関するパーツがズラーッと並んでいるのである。
確かに一見、業者風である、名前からもサービスを売りにしていることを主張している。
が、ちゃんとパーツ販売のカウンターもある。
ココでは実物を見せるだけでいい。
瞬時にブツが何であるかを理解した店員（もしくはサービススタッフ）は同じ形状のパーツをすぐに出してくれた。
「多分、これでイケるんじゃないの？お客さんが持ってきたこの部品はちょっと古いモノだから、まったく同じってのはないわけよ。でも輪っかの直径から察するに、これが合うよ」と言ってプラスティック部分の白がまぶしいパーツを手渡してくれた。
やっと見つけたパーツを握りしめて家に向かった。

残るは簡単な作業だけである。
しかし、家に戻って実際にパーツを組み合わせていくと、微妙に合わない。
ローラーの軸の太さがほんのちょっとだけ穴の直径より大きいのだ。
なんとか押し込もうと四苦八苦したが入らない。
木製であればヤスリかなんかで削っちゃぇーとなるが、メタル系のモノはそう簡単にはいかない。
30分くらい格闘したが、やはりダメだった。
仕方なく、買ってきたパーツを外して、もう一度車のドアを開けた。

工務店にはさっきのスタッフがいた。
「この部品のもうちょっと直径が大きいヤツある？多分、一ミリ以下の大きさの違いなんだけど？」
「うーんそうか、ダメだったかー。じゃあ軸の方も替えなきゃなんねーな。ホレっ、これだ」といって軸のパーツを渡してくれた。
基本的には私の家の部品と同じである。しかし、新しい軸はピッタリと当てはまる。

こんなことをしていて、一日つぶしてしまったのだ。

数軒の店を回るだけなら半日で住むであろう。しかし、一軒一軒でおしゃべりをすると一日かかってしまう。
ニュージーランドではこんなことが多い。
早いペースで進む日本から考えれば愚行以外の何ものでもない。
この愚行を楽しむことができれば、NZに住むのも楽しくなる。
黙っていても理解する・してくれるのではなく、いちいち喋らないと通じない文化に慣れることが大切である。

たとえば、ジダンが頭突きをしたニュース。（まあ、ニュージーランドの話ではないのですが、西洋文化ということで）
私が入っているクラブのフランス在住者が言っていたが、かなり酷い言葉だったらしい。
かなり酷い言葉、といっても私たち日本人には正確には伝わらないかもしれない。
日本人からしてみると、いくら酷い言葉と言っても暴力は絶対ダメでしょう。我慢しなさいよー立場もあるんだからーと思う。やっぱり気が短いのかなー？となる。
一方、ヨーロッパでは基本的には暴力については否定しているが、ジダンを擁護しているメディアも多い。
外国語には「怒って当然」という言葉が存在する。これにはいくら日本語に「言葉として」訳しても伝わらないニュアンスが含まれている。
よく映画で「この○○野郎」とか言われて、怒って殴りかかるというシーンがある。これを見ていると、外国人は気が短いのかなぁ、と思ったりしたりするが、言葉の中に深い意味が含まれているので殴りかかるのである。
言葉を交わすことの重要さが日本とは違うのであろう。
ついでに、
人種差別を受ける、という感覚もそれが含まれているかも知れない。
私自身も、こっちに来たばかりであまり会話が成立しなかった頃と今とでは、自分が「これって人種差別？」と感じる回数が変わってきている。
喋るようになってからは、むしろイイ人が多いような気がしている。
こっちが、ちゃんと喋ればイイ人は多くなる。おかげで最近は仕事に関係あろうがなかろうが「この人ってイイ人だなー」と思うことが多い。

ニュージーランドでは沈黙は金というよりも、喋った方がお得なのかも知れない。

ニュージーランドの家の修繕 その１ 温室のある間取り

ニュージーランドの住宅にはConservatoireと呼ばれる部屋があることが多い。ガラス張りで、陽の光がガンガン入ってくるようになっている。
つまりは温室である。
設計の段階からこのConservatoireが入っていることもあるが、後付けの場合も多い。
我が家にもなぜかConservatoire（後付け）がある。前のオーナーが『冬にぽかぽか気分で読書するルーム』として造ったらしく、簡単な本棚もついていた。

もっとも、今は子供のおもちゃ部屋兼ウサギ飼育部屋になっている。


でっ、まずこれを見てください。

滑車である。
何の滑車かと言うと、我が家のConservatoireのスライド式ガラスドアの滑車である。
プラスティック部分が割れてしまったのである。

最初は割れたことに気がつかなかった。
「なんか最近、ドアが重くなぃ」と言われていた。
数週間してミシッ、という音がして、ドアが無茶苦茶重くなった。（娘談）
こうなってしまっては放っておくわけにもいかず、ドアを外したところ、この滑車が壊れていたということである。

さて、どうしようか？
修理屋さんを呼ぶという選択と、自分で何とかするという選択がある。
ニュージーランドではＤＩＹ（どれだけ、いけるか、やってみなよの略…ウソ）が盛んなため、自分で造ったり直したりすることが多い。
私も会社勤めでないため、幸い時間だけはある。そのため家のことはアレコレ自分でやってみることが多い。
今回もＤＩＹ（だめもとで、いいから、やってみようの略…ウソ２）でレールを直すことにした。

さて、
分解してわかったのだが、作業はごく簡単。上の写真のパーツを替えるだけである。
誰でもできる。
パーツを買ってきて取り替えるだけである。



ただ、

愚かにも私は、このパーツ探しで、一日費やしてしまった。

まずは、妥当にHardware house金物屋というかホームセンターに向かった。DIY（どんなに、いらいらしても、やめれないの略…ウソ３）の方法としては、普通に正しい。
店員を捕まえて探し物の説明する。
すると、それらしきコーナーへ案内される。
滑車を探す。探す、さらに探す。

でも、ない。

仕方がないのでエンジンキーを回す。
次の店に行く。
同じように店員を捕まえて・・・　
とするがやはり、ない。
３軒ほど周ったところで、もしや私の説明の仕方が悪いのだろうかと思いはじめる。
「じゃあ、実物を持ってこよう」と一旦、家に戻り、ローラーを外し、次のお店に行った。

今度は実物を見せながら話した。
こんな写真も見せる。

かなり具体的な説明だ。
プレゼンはやはりこうでなくては、と思っていると、
「これは、ウチみたいな店にあるパーツじゃないよ、もうちょっと家の専門店みたいなところに行かないとダメだな」と言われた。
しかし、言われた店はどういう店か、よくわからないので、すかさず「それって、どこにある？」と聞き、近所にあるもうちょっとハードなハードウエアハウスを教えてもらって訪ねることにした。

ハードなハードウエアハウスは見た感じもハードであった。一般の店のカラフルな看板やディスプレイに比べ、白地にエンジ色のゴシック体で書かれた看板、店内は「俺たちは無骨です」と主張している道具やグレーのパーツが汚れた木箱に入っている。
店全体で『不器用ですから』と主張している。
もちろん店員も無骨である。
ここでも前の店同様、実物＆写真プレゼンを行った。
途中、あまりにも店員が無表情なので嫌われているのかと何度も心配になったが、最後まで続けた。
するとやはり前の店同様
「ウチのような店にはないなー。アルミサッシ店に行かないとだめだ」と言って奥に行ってしまった。
どうしよう？このまま帰ってしまうのもなんだ。
一応、声ぐらいはかけておこう。
店員が戻るまで少し待とう。
待った。
待った。
待った。
すると、紙切れを持ってきて「ココに行きな」と言って奥に消えていった。
消えていくとき確かに聞こえた『不器用ですから』と。

不器用な店員が不器用な字で書いてくれた紙切れを元に次の店に向かうことにした。

つづく

ニュージーランドの不動産相談・投資相談はこちらへ？

まずはこれをご覧ください。

はい。
福沢諭吉さんがニュージーランドの新聞のビジネス欄を読んでいる写真です。
おもしろかったので、載せてみたかっただけです。

これはＮＺの新聞の『お悩み相談』のコーナーです。

『GET RICH SLOW』という本を書いたMary Holmというおばちゃん（いかにもＮＺにいそうな強ーい女性）が読者のお金のお悩みに答えるというものです。
彼女は経済コラムニスト、とでもいいましょうか、テレビや新聞で活躍中です。

でっ、どんな相談があるかといいますと、

定年後に田舎町に移り住み、同時に商業物件を売って別の物に投資した70歳の老夫婦が、取引しているブローカーがどうも怪しいけどどう？
というものであったり、
これについては、かなり長々と、説明していました。

あるいは
海外からの質問もあり、投資移民を考えているアメリカ人はニュージーランドの税金システムをアメリカ式の割勘（お金を持ってる準に払っていく）という例え話を引き合いに出して、どうよ？と聞いたり。ちなみにこの質問に対しては「解釈違ってます、もう一回読んで」とありましたが。

とっ、誰でも自由に投稿できます。

ご興味のある方は
mary@maryholm.com
まで、200単語以内でどうぞー。今の紙面では絶対に200単語は超えてましたが。それから名前は公表しないそうです。電話番号も書いてくださいとのことです。
まあ、ほとんどが桜だと思うんですが。

ニュージーランドの家の値段

ニュージーランドの財務大臣Bollard氏が
「家の値段は下がっていくだろう」という発言をした、と
今日の新聞にありました。

すると、不動産協会の代表は
「そりゃー、大臣が描きたいと思ってるオリジナルストーリーじゃん。だってまだまだ住宅の需要は強いもん」
という応酬がありました。

この財務大臣はかなりタカ＆トシのネタのような人で、つまり
「欧米か？」「欧米か？」「横柄か？」みたいな感じで、
不動産協会の方も、そうやすやすと値が下がってもらっちゃー困るんで、なんだかんだいってるんだけど、どっちも、どっちな感じでしたー。

とはいえ、先日ちょっと写真を出したクイーンズタウンではでっかいリゾートエリアが開発されていて、

また、これが、いいところにあって、
結構注目を集めてるし、また、実際に売れちゃっているし。（ただし、ＨＰはちょっと見にくい）
これはこれで有りだなーという感じです。
ある意味、新しいロケ地としても成立しそうです。
できれば、
家はモダンな感じから、ログハウス調、ゴージャス系と様々なパターンがあって、
道も、太いの、細いの、並木道、坂あり、いい感じのカーブありで、
荒涼とした部分と、森林の部分とがあり、許可も早く降りるのがベストです。

ニュージーランドの土地の分割について その２

さて、土地分割なんですが、
ニュージーランドでは、一筆の土地に複数の物件が建てられており、土地は複数の所有者による持分保有となっている物件をクロスリース物件と呼びます。
基本的にはこのクロスリースでなければ、一筆の土地、つまり、○○通りの××番地には一軒のみの住宅しか建てることが認められておりません。

しかし、
逆に言えば分割してしまえば、２つの住宅を建てられるということになります。
○○通りの××番地Aという登録と○○通りの××番地Bという登録にしてしまおうという算段なのです。

ですから、
購入した物件について、将来土地の分割が可能であった場合、
もう１軒住宅を建てるなどすれば、それだけ購入時より高く物件売却ができる可能性がでてきます。
また、「分割はできた。でも、家を建てるだけの余力や時間がない」、ということであっても、
開発業者などに売ってしまうことができるため、やはり購入時より高く物件売却ができる可能性はあります。


さて、じゃあ、どういった感じの土地が分割可能なのか？

この土地の分割というのは「管轄の市の規程」に則って行われています。

まずは広さ。
分割ができるとしても、最低限必要な広さはあります。
実際問題としては５０平米くらいでも充分に住宅は建てられます。
しかし、管轄の市の規程に則らなけらば、分割は認められていません。
ちなみに、ニュージーランドの一般的な住宅地域について言えば、
分割後に最低４００平米はないと認められない、といった場所も少なくありません。

住宅地域が少なくなっているため、こういった分割単位は「よっしゃー、もう少し小さな土地でも分けちゃっていいかー」と臨機応変に規定が変更されることも考えられます。
でも、そんなことを期待するのはあまりにも非現実的でしょう。

なので、将来分割を行うことが最重要ポイントとして物件を購入するのであれば、
４００平米以上×２＝８００平米以上という計算で、土地を考えておいた方がいいかもしれません。

また、将来の土地分割を見据えた物件を購入する場合、
上記の広さのみならず、上下水道や配電の状態を調査するのも重要なことです。
「８００平米の土地付一戸建てを購入。よーし４００平米×２へ分割だー」となっても、
土地の下に埋まっている上下水道管や配電が位置が悪く、分割した土地に思うような上物を建てられない、上物の基礎を打ち込む際に障害となってしまっている、となっては意味がありません。
その他にも、
「８００平米の土地付一戸建てを購入。よーしプールを設置しよう」となった場合でも同じことが言えます。上下水道管や配電に影響を与えない様にプール設置の為の掘り起こしをしなければならないからです。
上下水道や配電が網の目の様になっているため、既に密集している住宅地は特にこういったことの注意が必要です。

いずれにしても、最初に市の規定をチェックしておくことが重要なことなのです。

終り

ニュージーランドの土地の分割について その１

一つの大きな土地を分割する。
ニュージーランドの住宅ではよくあることです。
するとその場合の住所は
○○ストリートの２３番
というだけでなく、
○○ストリートの２３番A　
○○ストリートの２３番B
というようになります。

ちょっと横道ですが、今回はそのことについてふれてみたいと思います。


不動産の物件を購入して、とりあえず自分は住まないで、人に貸す。
そういった場合のテナントからの受取賃料による利回りを重視すると、購入のターゲットはアパートメントなどの物件になってきます。

受取賃料の相場は物件が所在するエリアに大きく左右されます。
ダウンタウンの真ん中と、生活保護者が多い地区では雲泥の差ですよね。こういったエリアによる相場は大前提として、さらに同じエリア内でも、部屋数、そう床面積というのも賃料に反映されてきます。

一方、
上記のことに比べると、土地の大きさによる影響は少ないのが現状です。
たとえば、
同一エリア内で３LDKの物件が２つあったとして、
一方が土地が広く、一方が土地が狭いと言った場合でも、それだけの理由で、土地の広い方の賃料が大幅に高くなるケースはあまりみかけません。（もちろんオーナーの考えにもよりますが、、、）
ですので、利回りということでみると、アパートメントの様に土地に対する出費がないものは元本に対する利回りが良くなると言えます。

逆に、「利回りはそんなに重視じゃない、将来のキャピタルゲインを取りたい」と言う場合は、広い土地の一戸建てをターゲットにする場合が多いです。

このようなキャピタルアップを狙う場合に土地分割はちょっと興味がわいてくる話であるのではないでしょうか？

つづく。

ニュージーランドの物件の売り出され方 その３

物件の売りさされ方について、
もうひとつだけ書きます。
それが

Tender（テンダー）

Auctionと基本的な構造は同じなんですがちょっと違う方法です。

これはAuctionと同じくマーケティング後、予め定めた日までに購入希望者から書面にて
購入希望額そして
銀行ローン、
家屋の調査レポートなどの
各種希望条件を記載して提出します。

家屋の調査レポートとは、購入した家が外観上は問題なく見えなかったとしても、いざ住んだ途端に雨がポタポタ漏れてきた、といったことがない様、物件のレポート作成をプロに依頼することで、費用は購入希望者の実費になります。

次に、集まった書類を期日に開封し、売り手がその中から最も条件が良い相手と取引を行う事となります。
尚、Auction同様、
売り手の意向に沿うものがなかった場合はお流れとなります。

テンダーで売り手が取引相手を選択する場合、必ずしも最高値を選ぶとは限らないということも言えます。
家屋の調査レポートなどが条件に入っているケースなどでは、レポートの結果、不具合が見つかった時には買い手はキャンセル権を有するため、それを行使するか、値引き交渉をするのが通常だから、「そりゃ面倒だ」という売り手もいます。
この他
Price on Applicationや
Price by Negotiationや
Buyer Enquiry overなどなど多数ありますが、
要するにはっきりした価格設定がなく、相対交渉であるということになります。

この様な売出しの場合には、買い手がまず希望価格を書面にて差出し、売り手が不服の場合はカウンターオファーとして金額を上乗せして指し返す。
これを繰り返すことにより最終価格に落ち着かせようとするものです。

また、価格が予め設定された上で市場に出ている物件もありますが、この場合であっても「価格交渉の余地は無し」を意味するものではないため、交渉はすべきでしょう。
言ったモン勝ちという空気感は日本に比べるとかなり強いのです。

ニュージーランドの物件の売り出され方 その２

それでは、ＮＺでの不動産の売出し方法にはどの様なものがあるのでしょうか。
Auction, Tender, Negotiation, 等々、種類は多く存在しますが、ここでは代表的なものにつき、簡単に内容を紹介します。（いづれ詳しくしますが）

Auction（オークション）
これは文字通り競りによる売出しです。
通常、一ヶ月のマーケティングにより物件を広告の上、関心のある人に実査をしてもらい、あらかじめ定めた日時に「競り」を行います。
その方法は絵画や骨董品に見られるやり方と同様で、司会者がある値段から口火を切り、購入希望者に競ってもらい、最高値の方が落札します。

ただ、
最高値の価格が必ずしも売り手の希望にそっているとはかぎりません。
その場合、最高値の人と売り手の個別交渉に進みます。交渉の結果、売り手の希望に達しなかった場合はお流れとなります。
なお、最高値を出した人は、落札したあとで、これから銀行とローンについて相談をするなどといった条件を提示することはできず、取り消す場合はキャンセル料が課されることとなります。
というのも、「落札後に銀行と交渉したけど、ローンが付かなかったので購入は取りやめる」となると、落札できなかった他のバイヤーに対して公正でなくなってしまうからです。　
よって、競りに参加するということは落札時には無条件で購入をするということを意味します。つまり、かなり売り手本位の売却方法とも言えます。

もちろん、売却方法としては正当であり、海辺の豪邸など、良い眺望が安直に値段に換算しにくいといった事情がある物件は当然の選択かもしれません。
しかし、昨今では何でもない普通の住宅がAuctionにて売出されていることも多く、売り手の強気姿勢がでていたりもしました。

ニュージーランドの物件の売り出され方 その１

前回、こちらの物件の価格は売り手主導というようなことに少し触れたので、今回はそれに少し関連したニュージーランドでの不動産物件の売り出され方についてちょっと書いてみます。

日本では不動産物件の売出しの際には、基本的に仲介に立つ不動産会社がプロの立場で適正と考えられる価格（公正価格）を設定し、それに対して売り手が不満である場合にのみ、多少色を付けるといったケースがほとんどではないでしょうか。
また、日本では売出しにあたり、「はっきり価格表示をしない」ケースはほとんどないと思います。

ところが、
ニュージーランドでは、売出し価格は売り手の裁量にて決められるのが主流であり、あまりにも法外な値段であれば仲介の不動産会社は意見をするものの、
「不動産会社は売り手からのみ手数料」を取ること、
「売却価格が高ければ高いほど仲介手数料が大きくなる」ことから、
現実には売り手の意向が大きく反映されることとなっています。

売買契約の際には、当然のことながら買い手は価格に同意してサインをするため、法的に違反することはありません。

だからこそ、
外国人など、ＮＺの相場を知らない人にとっては割高な買い物をしないよう注意が必要となります。
そして、
ニュージーランドでは、「はっきりした価格表示のない売出し」が非常に多いのも特徴なのです。

つづく。

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その7

ニュージーランドでは贈与税（生前の資産の譲渡）には課税されますが、相続税（死亡後の資産の譲渡）には課税されません。
これがなんとも魅力的に映り、「短期売却ではなく、超長期の保有目的」で不動産を購入する人もいます。
まだ手付かずのエリアに広い土地を押さえ、ランドバンキングをする人もいれば、広大な土地の小さな一戸建て物件を購入して、通常のキャッシュフローが赤字にならない程度に運用を行う人もいるのです。

外国人が不動産物件を購入する場合、
「買い手が気に入った物件を購入できる」、ということにはならず、外国人が購入できる物件は指定された物件のみとなっている国もある一方、
NZの不動産購入は外国人規制が少ないことから、上記の様なニーズを実際に実行できる土壌にあるともいわれています。

５ヘクタールを超える様な広大な土地や海沿いの物件、島や遺跡に隣接する様なこの国の目玉とも言える物件は購入に際して事前の許可が必要となりますが、それ以外の物件はニュージーランド人と平等な立場で、制度上で差別などされることなく、購入が可能となっているのがこの国の特徴なのです。

あっ、最後はタイトルからはちょっとそれてしまいましたが。

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その6

さて、
現在、ＮＺの不動産のマーケットはほぼ横ばい、あるいはやや下降傾向であり、１つには売り手が容易に価格を下げないということが挙げられます。
一方、
多くの買い手は適正な値段で買いたいとの意図があることから売り手と買い手の希望売買価格のギャップは大きく、よって、暫く前に比べると売買が成立する時間は大幅に長くなっています。

このキャピタルゲイン不課税に魅力を感じる場合、
通常の利回りは赤字にならず、プラスで推移していれば、高利回りでなくとも良い、
と考えて、中長期的に保有をして、売却時にキャピタルゲインを享受することを目的に購入する人もいます。
例えば、利回りを重視との事であれば、土地のない（つまり土地にお金を掛けることのない）アパートなどを購入し、テナントに賃貸を行えば諸経費控除後で７，８％の利回りを享受するのは平均的です。　
ただし、
土地もなく、建物は基本的に減価することから将来売却する際にはキャピタルゲインどころか、損が発生することもありえます。

一方、
キャピタル重視の場合は将来発展が見込まれたり、海に近い、Sea Viewがあるなどの良いエリアの土地付一戸建てを購入し、利回りは高くないものの（諸経費控除後で４％等）、将来の地価上昇や、土地の分筆などにより、売却時にはキャピタルゲインを享受したい、と意図するケースもあります。　
ただし、
この様なケースでもキャッシュフロー上、赤字となると毎月補填をしなくてはいけなくなるため、黒字で回るような物件を求めるのが大半です。

ちなみに物件購入後に掛かる費用は固定資産税、物件管理を不動産会社の賃貸部門に依頼した場合、家賃の７．５％が管理料の相場であり、この２点と火災保険料が経費と言えます。

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その5

売り手は、ある一定の価格内で売らなければいけない、という縛りはないため、２倍、３倍どころか、買い手が了承しさえすれば、１０倍、２０倍で売却しても何ら法的に問題は発生しません。
よって、何らかの理由で物件を売却する、となった場合、この千載一遇とは言わないまでも、この好機を高く売ることで享受したいという動機付けになるわけです。
私たちはついつい、「売り出しされている不動産はその価格について適正である」との思い込みがあり、
「価格に疑念を持つ」ということはあまりありませんが、
ニュージーランドの場合、
「自分が高い値段を払ってでも購入したい」という意識があるのでなければ、適正相場を専門家や信頼できる不動産エージェントに確認して、慎重に行動した方がいいのではないでしょうか。

またも余談ですが、ここ数年で「あれっ？それ買っちゃたんだー」という話もよく耳にします。

つづく

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その４

こういった特徴は、特に不動産相場が高かったり、横ばいが継続している状況では、良くない要因にもなっています。

先にも書いたようにニュージーランドでは家族構成や転居など生活事情に合わせて不動産を売買するケースは珍しくなく、
「不動産はおおむね７年ごとに売買が行われている」
と言われています。

すると、
キャピタルゲインが不課税であることから、売り手は相場がどうであれ、なるべく高く売りたいという動機が強くなります。
よって、
通常では不動産の価格は路線価価格（Government Valueと言って、市役所が固定資産税の算定のため、３年おきに各物件価格をオーナーに通知）のせいぜい１．５倍くらいが適正価格のはずですが、現在ではそれが２倍、３倍のになっていることも多々あります。
もっとも、路線価は役人が実際に一軒一軒物件を視察しながら査定を行うわけではないため、適正価格と開きがあるのは当然ですが。
それでも２倍、３倍というのはかなり割高と思われます。

つづく

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その3

さて、
これまでの事例からは、
物件を購入して、少なくとも半年は賃貸に出しており、その上で資金繰りなどの事情から売却を決め、その際にキャピタルゲインを享受した
などというケースでは、税が課されることはないようです。

こういった事情から、
ニュージーランド人は借金を積極的にしてまでも、物件を購入し、資産運用も兼ねて購入と売却を繰り返す人もいます。

ニュージーランド人は預金など貯蓄率はかなり低く、
逆に住宅ローンなど借金率は比較的高いといえます。
借金により自宅であれ、投資物件であれ不動産投資をする人も多く、
月々の収入は少なくとも資産を多く持っている、つまり資産はあるけど、現金はないという人が多いのも特徴です。

つづく

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その２

それでは、どのようなケースで投機とみなされるのでしょうか？
過去の事例をみると、
基本的には文字通り「不動産の転売」で、
購入後、何ら使用することなく単に放置をして時間の経過とともに益出しをするような形で売却をする、といったケースは何年保有していようとも投機と見なされているようです。

逆に、
購入後、自宅として使用していたが、子供の学校により転居をせざるを得なくなり、売却した際に思わずキャピタルゲインが発生した場合など、キャピタルゲインが課されることはありません。


余談ではあるのですが、
子供の学校のために転居とというケースはよく耳にします。私立の学校の場合はどこに住んでいても関係ないのですが、学区がある公立の場合、学業レベルや雰囲気などが大きく変わってきます。いい学校だという評判がたつとその学区には人が集中します。アジア人で教育熱心な家庭はその動きが早く、中国人や韓国人が集中しているエリアもあります。
すると当然、家の値段も上がります。
「えっ、こんなボロボロなのにこんな高いの？」という家は、いい学区に入っている場合は少なくありません。


つづく

ニュージーランドのキャピタルゲインについて その１

ニュージーランドで不動産を購入、そして売却した際の、キャピタルゲインについて、です。

不動産を購入して、しばらくして売却をした場合、
購入価格から弁護士報酬などの諸経費を控除した金額と
売却の際に同じく弁護士報酬や不動産仲介手数料などの諸経費（NZの場合、買い手には当該手数料は発生せず、売り手のみが約３％の手数料を支払う慣例となっている）を控除した受け取り金額との差額がプラスであった場合、
いわゆるキャピタルゲインが発生することになります。
ほとんどの先進国ではこの利益に対し、税金が課せられます。

が、
ニュージーランドの場合、
投機とみなされなければ、このキャピタルゲインに対して課税されることはありません。

これはニュージーランド人のみならず外国人に対しても同様です。
こういった政策は広く海外からも投資を呼び込むためのものであり、実際にこの税務上のメリットを享受するため海外から投資をする人もいます。

つづく

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その７

これまで書いてきました５ヘクタールを超える土地の他に、
ウォーターフロント、つまり海沿いに建っている物件についても事前許可の対象になります。

この海沿いの物件については2005年8月25日より施行された規程です。
当然ながら、以前の規定よりも厳しくなっています。
たとえば、かつては、海沿いの物件でかつ2,000㎡の土地を有するものが事前許可の対象、たっだのですが、現在の規定では2,000㎡が撤廃され、全ての海沿いの物件が事前許可制となりました。

都市部の湾内であったとしても海面の色が綺麗な青であるニュージーランドでは、海沿いの物件はまさに不動産物件の目玉であり、ここ数年は多くの外国人が開発目的で物件購入をしており、
古い住居を取り壊し、最建築を行い、付加価値をつけて売却するという行動にでています。
そのため、海沿いの物件の価格は他のエリアに比べてより高い価格上昇となってしまったのです。

そこで、
改定では、事前許可というフィルターを設定することにより、制限のない開発に抑制をかけるという感じになっています。

なお、
５ヘクタールの土地と違って、海沿いの物件を購入するに際しての事前許可取得のための申請には、地域経済の発展などという計画を立てるのは困難かと思われます。
ですから、開発等ではなく、あくまでも賃貸や、別荘利用などという事由であれば、事前許可は受諾しやすいと予想できるでしょう。

この様に一部物件に対する海外投資委員会への事前許可制は、外国人が不動産物件を購入する際に適用される規制であり、申請時に約束した計画遂行を要求されます。

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その６

海外投資委員会へ申請書を提出する場合の「大きな土地」編パート２、なのですが、

民宿を建てるなどの案が固まった後、
どの程度の規模か、
初年度、２，３年目の収支見込、
などを作成し、（この際周辺地域の民宿の収支などをとらえ、場合によって調査会社を雇って周辺事例をとらえ、併せて提出することが説得性からも重要です）提出致します。

審査料として海外投資委員会に４，０００ドル支払いが必要となります。これは審査の結果、許可が下りないとの結論となったとしても返金はありません。
そして審査は通常約３カ月掛かります。
結果、許可が下りれば、売買契約が成立することになります。

売買契約が成立すれば、残金を決済し、名義変更を行えば全て完結です。

通常の物件売買では、決済が終了すれば全て完結となります。
しかし、海外投資委員会に提出した物件の場合、使途に則って物件使用をすることが約束であるため、計画の遂行は必須となります。
もし、何らかの事由で計画遂行が困難となった場合には、速やかに海外投資委員会に申し出て、指示を仰ぐこととなります。
基本的には売却を命じられることになると考えられます。
昨今もアメリカの大口投資家が広大な土地を購入したいがゆえに、やる気のない計画案を提出して、海外投資委員会の許可を受け、購入後、一向に計画遂行を行わなかったため、悪質と見なされ、売却を命じられた上に、多額の罰金支払いを申し渡された、という事例もあります。

つづく。

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その５

さてさて、海外投資委員会へ申請書を提出する場合の「大きな土地」編です。

例えば
５ヘクタールの土地購入をしたい、とした場合、
まず、「何の用途に使うのか」という考えを整理しなければなりません。

その答えが普通のニュージーランド人同様、
「羊飼いをする」とか、「羊飼いに貸す」などとすれば、海外投資委員会の方で許可を渋るかもしれません。
えっ？普通の使い方じゃあ駄目なの？と思うかもしれませんが、
ニュージーランド側？からすれば、
普通のニュージーランド人でもできることであれば、あえて外国人に売却を許可する必要性が見当たらない、ということになります。

ですから、たとえば「朝昼晩と三食とも和食、それも季節の山菜と海の幸をふんだんに使った食事をセールスポイントにする日本風の民宿を建てる」といったふうに日本人（外国人）ならではの使途を出し、地域の活性化にも繋がるといったことをアピールする（東京の企業の慰安旅行に使ってもらうんです、など）必要があります。
ですから、
ニュージーランド人と同様に「羊飼いをしたい」という方には「大きな土地の購入」はそぐわないため、購入物件を５ヘクタール以下の物件に留めるべきなのかもしれません。

つづく

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その４

それでは、今日は海外投資委員会へ申請書を提出する際の具体的な流れを説明します。

まず、ニュージーランドでは不動産取引を行う際に、売り手、買い手双方が代理人としてSolicitor（日本の司法書士にあたる）を任命しなければなりません。
通常の居住物件などでは、このSolicitorの役割は
資金を滞りなく決済することや、謄本上の名義の権利関係者に通達し、資金決済後は速やかに名義書換を行うなど、
ごくごく普通の事務的な作業になりますが、海外投資委員会に申請書を提出するとなると、ややイレギュラーな事務となるため、こうした手続きに馴れたSolicitorを任命することがまず重要になってきます。

そして、目当ての物件を購入する為に売買契約書にサインをする際に、条件として契約書の中で、海外投資委員会の許可が必要であることを明記します。
条件付の契約締結となるため、もし審査の上、許可が下りないとなれば売買取引は成立しないこととなり、契約は白紙撤回となります。頭金などを契約時に振り込んでいた場合などは全額返戻となります。

ただ、
この海外投資委員会の許可要という条件では、許可が下りるかどうかは全く予想がつかないので、売り手にとってはあまり歓迎できるものではなく、売り手によっては、許可要という買い手とは取引をしたがらないケースがあるのも事実です。
また、この許可は投資委員会の審査に必要な時間がかかるため、結果が出るのは通常３カ月後となります。つまり売り手にとっては３カ月待たされた上に、契約が白紙撤回となるリスクがあるということなのです。

ただ、
それでも、実際に売買はされています。
ちょっと前の話ですが、実際に私の知っているワイナリーでも、ある日「実はオーナーが○○人に代ったんだ」と統括マネージャーに聞かされたことがあります。
そこは結構、「地元の誇り」的なワイナリーで、その元オーナーも「ニュージーランド人として、世界に通用するワインを造りたい」というような意気込みで経営してきたワイナリーだったので、少し驚きました。
元オーナーはもう、引退したかったのかもしれませんが、意外と身近にも（個人的ではあるのですが）ワイナリー売買は起きている話なのです。

つづく

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その３

前回書いた外国人の不動産購入にちょっとした手続きが必要な物件、
・５ヘクタールを超える農場などの土地
・ウォーターフロントと呼ばれる、文字通り海や湖に隣接している物件
・島や遺跡などに建つ物件
ですが、

これらの物件はニュージーランドでも特徴的で目玉とも言える物件であるため、お金さえ払えば無条件に売却を認めるということをせず、特に物件の使途をチェックすることにより、周辺地域に悪影響がもたらされることがない様に事前確認をする、という主旨で、Overseas Investment Actが設けられています。

私のような凡人の生活の中では「そうだ農場でも買ってみようかなー」とか「ワインが好きだからワイナリーのオーナーにでもなるか」と言うようなことはあまり起こらないのですが、
ニュージーランドというと広大な土地、というイメージがあるため、（実際には日本より面積は狭い。が、人口が著しく少ないため広く感じられる）外国の投資家の間では、農場やワイナリーを購入するというニーズも多数あり、５ヘクタール（約１万５千坪）を超える土地を購入したいというケースは実際に存在しているのです。

それでは、海外投資委員会へ申請書を提出する際の具体的な流れはどの様になるのでしょうか。

つづく。

ニュージーランド不動産は外国人に優しい その２

前回、
ニュージーランドは外資の参入に門戸が広く開けられている、そして外国人であっても、ほぼニュージーランド人と平等の立場で不動産を購入できる。
と書いたかと思います。

そうです、「ほぼ」ニュージーランド人と同じです。
ですから、完全に一緒ではありません。多少の相違点はあります。
いくらキウイ（ニュージーランド人）がお人好しだからといって、なんでも有りっていうことはありません。

全く制限（ルール）無しですと、無制限に外国人に不動産物件を買い占められてしまう懸念もありますので、ニュージーランドには
Overseas Investment Act（海外投資規程）
というものが存在するのです。
この中に外国人が不動産投資をする際の事前許可必要物件について書かれています。


具体的には、
・５ヘクタールを超える農場などの土地
・ウォーターフロントと呼ばれる、文字通り海や湖に隣接している物件
・島や遺跡などに建つ物件
の物件の購入を外国人が行う場合、
Overseas Investment Committee（海外投資委員会）に事前許可を申請し、
①物件購入の理由
②物件の使用用途、について書面にて申請書を提出

そして許可を受けることが必要になっているのです。


つづく。

ニュージーランド不動産は外国人に優しい

外国資本も歓迎？


それでは、これまで大雑把に書いてきたことをもう少し整理して、詳しく見ていきます、と。


私たち日本人が海外の不動産を購入する際、当該国の居住権を保有しているかどうかが、大きな問題になることもあるかと思います。外国人として物件を購入する場合、その規制の有無を確認することは基本中の基本ともいえるでしょう。
いくら投資効率（利回り）が良い、税率が低いなどのメリットがあっても、外国人であるという理由から規制や制限、または別途課税されるようであれば、そのメリットは半減してしまいます。

たとえば、「旅行のパンフレットなどでもオセアニアという括りで一緒に掲載しれており、ニュージーランドと良く比較される某隣国」Ａ国では、バブル期にリゾートマンション投資に対し、日本から多くのお金が流れ込みました。
しかし、
Ａ国では基本的に外国人が購入できる不動産には制限があります。外国人が購入できる不動産は
リゾート地などの特定エリアの物件や、
物件が竣工前の青写真の時点での購入
などに限られており、一般の住宅購入は不可となっております。

一方、
ニュージーランドでは基本的に、外国人であってもニュージーランド人とほぼ平等の立場で、物件を購入することができます。
つまり、永住ビザや就労ビザがなくとも、
もっと言えば、ニュージーランドに訪れたこともなく、今後も訪れる予定がなくとも、不動産物件の購入は可能なのです。

このことは、ニュージーランドが毎年数多くの移民を受け入れているだけでなく、
外資の参入にも門戸が広く開けられていることを示しているのです。


つづく

サラリーマンが選ぶニュージーランドの物件 その２

オークランドの中心から車で15分ほどのエリアに1080㎡、築40年の木造３ＬＤＫの物件を見つけたＢさん。

この物件は当初、39万ドルという金額でしたが、エージェントを通して交渉の末、３５万５千ドルという価格で購入することができたようです。
購入の際には３割のみ自己資金を使い（日本からNZあて円のまま送金をし、NZにてドルに両替）、
残りは銀行で円建てのローン（金利2.1％変動）を引っ張りました。円建てローンについては申請書の他、必要書類をそろえ提出したところ2週間で回答をもらいました。担保は購入する物件を差し出すこととしました。
こういったペーパーワークはすべて英語で行われますので、Ｂさんの場合は不動産エージェントの力を借りたようです。また実際の鍵の引渡し時期もＢさんは日本に戻っていたため、エージェントが代行したようです。

さて、Ｂさんは売買契約書にサインをした際に、ローンを利用の旨を記載していたため、もしローンが不可であれば、白紙撤回ということでしたが、ローンが可能となったため、契約は成立し、残金を2週間後に支払うこととなりました。

その後はテナントを見つけるために新聞や雑誌に広告を載せました。費用は５，６万円相当。立地が良いため、多くの希望者が現れましたが、なるべく良い条件（高い賃料で長く居住してくれる人）を探したかったため、1ヶ月ほど時間をかけて、少なくとも１年の滞在を条件として、週360ドルの賃料で契約を結びました。
利回りはグロスで5.2％、固定資産税や物件管理手数料（7.5％）そしてオーナー負担の修繕費などを控除後、ネットの利回りが約4.5％となりました。

Ｂさんにはある程度長く保有する意思があり、物件は好立地の広い土地であるため、将来のキャピタルアップが楽しみな物件といえるでしょう。

Ｂさんの月のキャッシュフローを計算しますと、
収入：
月次賃料　３６０ドル×４＝１４４０ドル

費用：
物件管理費　１４４０×７．５％＝１０８ドル
固定資産税　１４００÷１２＝１１７ドル
円ローン金利　３５５０００×７０％×２．１％÷１２＝４３５ドル

投下金額（３５５０００×３０％）に対する利回りは以下の通り。
利回り：　（１４４０−１０８−１１７−４３５）×１２カ月÷１０６５００＝８．７％
となります。




今日の情報

最近行って来ましたリゾート地クイーンズタウンの物件です。
建物：３LDK+オフィススペース　バスルームは２箇所、トイレは３箇所、
　　　　インターナルアクセスの２台分のガレージ付
値段：ＮＺＤ69.9万
概要：街の中心部からも近い、絶景の物件。外装は木造で味があり、内装はリノベーションにより、モダンな造り。本物件の居間やバルコニーからもリマーカブル山脈とワカティプ湖が見渡せる。家の中には薪の暖炉が設置されている。

サラリーマンが選ぶニュージーランドの物件

今日は、日本に住む30代のサラリーマンのＢさんが、05年に実際にニュージーランドで不動産を購入した例を紹介したいと思います。

「将来の年金受給の不安を考えると、自分で資産運用をしなければならないと常々思っているんです」と言うＢさん。
以前から、様々な運用方法を模索しており、04年には都内に投資用としてマンションの購入も行っていました。そのマンションは立地が良く、利回りも良かったため、資金に余裕ができたため、２件目の物件を探していたのです。

ところが、日本のマンションでは多くの人が投資の対象としているためか、あまり条件のいい物件が見つかりませんでした。
そこで、思い切って海外での投資を考えたのです。
前出のOLさん同様、株や投資ファンドなどは紙切れ同然になる可能性のリスクを考え、対象を不動産に限定しました。
「私が物件の契約を終えた直後に、日本では耐震構造の偽造物件問題が発覚しました。あくまで結果論ですが、ニュージーランドの物件にいったことは間違ってなかったと思います」
Ｂさんが海外の不動産を考えていた当時はまだわかりませんでしたが、上記の問題は、現在では海外不動産投資を考えるときの大きな理由の一つになりつつあります。

海外の物件を購入するにあたって、Ｂさんのポイントは
「国自体の経済状態が良い」
「税務上の特典が多い」
「ローンが組める」
でした。これらの観点で探した結果、ニュージーランドが浮かんだのでした。

そして、実際に足を運び、いくつかの物件を回りオークランドの中心から車で15分ほどのエリアに1080㎡、築40年の木造３ＬＤＫの物件を見つけました。
Ｂさんは１，２年で儲けを出したいというよりは、中長期的に良い資産運用をしたいという希望があったため、いくつか見た物件の中でも広い土地付の物件を選んだのです。

つづく

OLさんが選ぶニュージーランドの物件 その２

さて、ＯＬのＡさんがニュージーランドで不動産を購入した具体的な例をみていきましょう。

キッカケ

Ａさんは東京在住の３２歳。それまでには投資ファンドや株や金などに少額ずつ投資していました。しかし、日本国内の投資のみでは、万一、日本が財政破綻などという事態に陥った際に、どうなってしまうのか？という不安があったため、海外の投資も考慮するようになったのです。　

投資に関する講演会にもできる参加しました。特に海外への投資は初めてであったため、紙くずになるというリスク回避の点から、対象を不動産に絞り、それではどの国の不動産が良いのかを調べていたのです。

これまで投資を多方面に分散してきたＡさんは自己資金に余裕はなく、５００万円が上限であったため、購入に際して「ローンが組める」ということが大事なポイントになっていました。
そういった条件下で調べているうちに、
「ローンが組め」
「国の経済状態が良く」
「税務上の特典が多い」
ニュージーランドをターゲットにしたのでした。

物件選び

Ａさんはキャピタルアップより、通常の利回りが高いものが良いと考えていました。そのため、住宅地の土地付一戸建てではなく、シティー中心部のアパートメント（日本で言うマンション）を、しかもできれば叩き買いで買うと目標を立てたのです。　

昨今のオークランド中心地のアパートメントの状況を見てみますと、中国からの学生などが減少しており、テナントとなる若い層が減っているため、投資目的で購入しても賃貸に出せないというリスクがあり、供給が過剰になっています。
Ａさんはこの様な状況であれば、叩き買いができる物件もあるであろうと踏んでいたのです。　そして、たとえ供給過剰であっても、割安で購入することができれば、資産運用としては、OKであると考えていたのです。
ただ、テナントが付かないのでは都合が良くありません。そこで、すでにテナントが付いている物件（つまりオーナーチェンジの物件）で、かつ、７割のローンが付く物件で予算は２０万ドルという条件で探すこととしました。
現在、上述の理由から１LDKのCityのアパートなどでは、ローンが付かないこともあったため、３LDKを探すことにしたのです。

成果

中心部の築２年の３LDK、既にテナントが付いており、週４１０ドルで賃貸中の物件が浮かんできました。
しかし、値段は２２万ドル。
これでもグロスの利回りは９．６％と悪くはありませんが、交渉を重ね、最終的には２０万５千ドルで取引を成立させたのです。
利回りはグロスで１０．４％、ネットで約９％という水準でした。
購入に際してAさんは、円のローンを借入れましたので、自己資金は３割の６万１千５百ドル。
円建てローンの金利は２．１％（７割であるため、１４３，５００ドルを借入れ）であるため、レバレッジが大変有効に効いた形となりました。

計算

自己資金額（投下金額）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ６１,５００ドル
賃料による収入　　　　　　　　　　　　　　賃料４１０×５２週間＝２１,３２０ドル①
費用　　　　　　アパート管理料（７．５％）＝２１,３２０×７．５％＝１,５９９ドル②
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税　１,８００ドル③
　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート修繕費、共有部分管理費　２,０００ドル④
　　　　　　　　　　銀行あて支払い金利　１４３，５００×２．１％＝３,０１３ドル⑤

収入−経費＝①２１,３２０−②１,５９９−③１,８００−④２,０００−⑤３,０１３＝１２,９０８ドル

自己資金約６２，０００ドルに対して利益が１２,９０８ドルであるため、
利回りは２０．８％となりました。




今日の物件

土地：673平米土地付
建物：築3年、4LDK2階建て
値段：NZD125万
概要：オークランド中心地から車で30分弱、ビーチの近く。近隣には良い小中学校があるため、
イギリスなどの移民に人気のエリア。この物件の居間からは海が見渡せるため、眺望も良く、建物自体がモダンな造りとなっている。

譲れない条件

ここに『where to live in Auckland』という一冊の本があります。

注）これはちょっと古いバージョンの表紙です。


この本には、その地域に多く住んでいる人の層、家や環境の流行、価格帯、どこがベストか（主観によるもの）、学区、お店、中心地や空港までの所要時間などが書かれてあり、家を買うという視点で、ニュージーランドの第一都市であるオークランドの各エリアを説明したガイドブックです。

つまり、この本に書かれてあることが、ニュージーランド人が家を買う上での「譲れない条件」なのです。

一つの場所に定住しないで、ライフスタイルによって家を替わる習慣があるニュージーランド人。
私の様に子供がいる場合は、学区というのが非常に大きな要素になってきます。家のセールスコピーの中には○○小学校校区、△△高校学区、などが必ずといっていいほど記されます。
一方、子育てが終わり夫婦でのんびりと暮らす場合は、ショッピングセンターが近くであったり、緊急病院が近くであったりすることも重要な要素になってきます。



ただ、我家の場合、この本に記された条件以外に、どうしても個人的に譲れなかった条件がありました。

それは「隣人」です。

どんなにいい学校の近くで、日当たりがよく、風通しもよく、値段的にピッタリでも、
隣人が悪ければ、生活そのものにストレスが溜まってきます。

なぜなら
ニュージーランド人はパーティー好きで、
ニュージーランドは車社会だからです。

隣近所に若い人たちが多い場合は週末にパーティーを頻繁に開き、深夜まで大きな音が聞こえてきます。
たまのコトであればいいのですが、頻繁に行われてはたまったものではありません。
この国にはノイズコントロールといって、夜遅くまで大きな音をたてている場合、それを専門にクレームの電話を受け付けてくれるところがあります。すると警察官が駆けつけて注意してくれます。
そうは言っても、毎回毎回、そこに電話するのも億劫ですし、
気になり始めると、パーティーがお開きになった深夜や明け方、参加者が帰るときに聞こえる、車のドアを閉める音（エンジン音よりも実は気になる）や、帰りの挨拶時の笑い声も、安眠を妨げる原因になります。

そして、若者が多い場合、家のまわりの道路が路上駐車の車で埋め尽くされることもあります。４人家族で車が４台の家庭というのも珍しくはありません。
問題は車庫があるかどうかです。車庫証明がなくても車の購入ができるニュージーランドでは路上駐車をする人も少なくありません。
家を一軒丸ごと下宿にしている場合もあり、このようなケースが一番、路駐率が高くなります。

そういったストレスを避けるために、買う前には何度もその家に足を運びました。
もちろん家そのもののチェックもあるのですが、隣近所の様子もしっかりとチェックしました。朝、昼、夜と時間を変え、ウィークディー、ウイークエンドと曜日を変え、下見を重ねたおかげで、今のところ我家の安眠は確保されていますし、家の前の道路もすっきりしています。

隣人という譲れない条件。
隣人に悩まされている友人の話を聞くたびに、譲らなくて良かったと思っています。

OLさんが選ぶニュージーランドの物件

そうです、ニュージーランドの不動産を購入する若い世代の人の中にはＯＬさんもいるのです。
日本のＯＬの皆さんはトレンドを先取りする人が多いかと思いますが、海外不動産投資についても例外ではないようです。

日本の国内でもＯＬさんが大都市の一等地のマンションなどを投資として購入するケースも多いと聞きます。やはり年金受給の不安があるのでしょうか、将来を考え、自分で資産を形成しなければならないという意識を持つ方も多いのだと思います。
また、日本国内の治安の悪化や、なかなか改善されない近隣諸国との関係などあり、「自分の身は自分で守る」という意識も強くなっているみたいです。
そこで、身を守る、延いてはお金を守るということで、資産を海外に移すという動きが活発になってきたようです。

では、実際にどのような方法で実践しているのでしょうか？ごく普通のＯＬのＡさんの例を挙げてみたいと思います。

Ａさんはごく普通のＯＬさんですので、多額の現金を持っていたわけではありません。
そこで、物件価格の２，３割を頭金にし、残額は低金利（約２％）の円建てローンを組んで行ったのです。

次回に続きます。




さて、文章だけではニュージーランドのイメージはつかみにくいと思いますので、今日からは、ちょくちょくこちらの写真を載せていきます。
ただ、ニュージーランドの風景だけを載せるのでは面白くないので、物件を載せていきます。これで、こちらの「プチお宅拝見」を楽しんでください。

去年のオークランドの住宅の平均売買価格は37万ドルでした。もちろん同じ価格でも地域や大きさやクオリティによって内容は変わってきますので、今回は日本人が「住んでもいいかな」と思える地域の住宅からピックアップしました。

近くにはこんな海があります

土地　835平米（土地つき）
建物　築４年　4ＬＤＫの２階建
価格　ＮＺ＄５８万
ここはオークランドの郊外の住宅地です。近くにはゴルフコースやヨットハーバーがあり、現在も開発が進められており、ショッピングセンターやホテルなどが建設されています。

っと、こんな感じです。
イメージは湧いてきました？

外国人でも購入ＯＫ、ニュージーランドの物件

さて、本日はニュージーランドが不動産天国である３つめの理由です。

それは、
永住権や就労ビザを保有していない外国人でも、ほとんどの物件の購入が可能である。
ということ。

これ、かなり重要なポイントなんです。
つまり、日本にいる、日本人でも、ニュージーランド人とほとんどかわりなく、不動産が購入できてしまうんです。

どういうことかといいますと、
たとえば、日本に住む、日本人が「そうだ、海外に家を買おう」とします。これを国別に比較していきますと、

まず、ニュージーランドとよく比較される南半球の大国オーストラリアでは、
「設計段階にあるアパートメント（マンション）」や「駐在員さんなどが住む住宅」などは購入可能ですが
「中古の土地つき一戸建て」は基本的に外国人の購入は不可となっています。
普通の中古の家が買えないというのは、選ぶ幅がグンと少なくなります。

そして、アメリカでは基本的にすべての物件購入が可能ですが、州により規定が異なっています。
ハワイ州などのように土地が限られている地域は土地の売却取引はされておらず、リースになっていることが多いのです。

一方、ニュージーランドは上記のどの物件でも購入が可能です。海辺の物件、５ヘクタールを越える農場についても、許可制になっていますが、購入は可能なのです。

つまり、大雑把に言えば、
だれでも、どこでも、買えるんです。

だから、
みんな投資目的でも買うんです、ニュージーランドを。
だから、
リタイヤしたご夫婦が
「そうだ、年の半分を海外で過ごそうよ」となったときに、
ビザがなくても、家を買えるんです。
すると、訪問者ビザの最長は基本的に３ケ月ですから、
気候のいい３ケ月をえらんで、日本とＮＺを行き来するのです。
その際に、家を借りるより、買ってしまった方が早いし、手間がない。
自分達がいないときは貸しておけばいい。
最後は売ればいい（そのころには値段も上がっているという予測の元）

という構図が成り立つのです。

これはなにもリタイアした夫婦にだけ言えることではなく、
実は20代、30代の方でも、しかも、ごく普通のサラリーマンの方で、買っていらっしゃる人がいるんです。
この話は、また別の機会に。

不動産取得税のないニュージーランド

さて、
ニュージーランドが不動産天国である２つ目の理由ですが、

不動産売買にあたり、
*　「不動産取得税」
*　「印紙税」

などがなく、
必要な費用は購入価格と弁護士費用（約１０万円相当）のみ、というものになります。

つまり、①余分な税金や費用がかからない。そして②面倒な書類作業が少ないのです。

正確に言えば、GSTという世界標準時みたいな名前の税金が課税されるケースもあります。

GSTとはGoods and Services tax で、日本で言えば消費税に当たります。税率は12.5％。このＧＳＴが課税されるケースは
商業用の物件を購入する場合や、
デベロッパーや建築業者から購入する場合が主です。
相手が個人の場合はかかりません。（ただし、農場や商業物件にはかかります）

こうした「簡単さ」がニュージーランドを不動産天国にしている要因の第二の理由になるのです。

キャピタルゲイン課税は０％

　そうなんです。ニュージーランドはキャピタルゲイン課税がされないんです。
　不動産の保有期間に関わらずキャピタルゲインは非課税。
　ただし、投機とみなされた場合（物件購入後、住んだり貸したりすることがなく値上がりのみを目的とした売却を行う）は課税の対象となります。
　この税金、日本では20〜39％、お隣のオーストラリアでは23.75〜47.5％、アメリカでも課税対象（税率は州によって異なる）になっています。
羊が多くて牧歌的とか、大自然がいっぱいとか、そういった情報ばかり氾濫しているニュージーランドですが、ここが一番の「おいしい」ところなんです。

　不動産の購入時と売却時の価格の差によって生まれる利益に対して非課税。この恩恵を受けられる国がニュージーランドなのです。
　実際に、毎年多くの移民を受け入れているニュージーランドでは住宅の供給が追いつかずにここ数年は高騰しており（多分、もうすぐ落ち着く頃だと思いますが）、この非課税の恩恵を受けた人はたくさんいます。買って、住んでもいいですし、貸しておいてもいいですし、数年後には増えているという公式が成り立ちやすいのがニュージーランドです。

　ここからはあくまでも私の個人的な意見ですが、
　物件によってはかつての日本のバブル期のような高値をつけており「下がること間違いなし」というのが、素人の私でもわかるマンションなどもありますが、一般の住宅地は政府が移民政策の大幅な変更をしない限りは、人口が増えていくため、10年ぐらいのスパンで見れば、じわじわ上がっていくと思われます。

　ニュージーランドは「不動産天国」だと思います。その理由の一つが上記のことですが、まだあと二つほど理由があります。
それはまた後日。